各縣（區）人民政府（管委會），市有關單位，各金融機構、房地產開發企業、施工企業、監理企業：
現將《河源市商品房預售資金監督管理辦法》印發給你們，請結合實際，認真抓好貫徹落實。
河源市住房和城鄉建設局 中國人民銀行河源市分行
國家金融監督管理總局河源監管分局
2024年4月11日
河源市商品房預售資金監督管理辦法
第一章 總 則
第一條為加強商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金專款專用，保障購房者權益，防范信貸風險，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省商品房預售管理條例》等有關法律法規的規定，制定本辦法。
第二條本市行政區域內取得預售許可的商品房項目，其商品房預售資金的收存、使用及監督管理，適用本辦法。
第三條商品房預售資金的監督管理應當堅持政府主導，銀行配合；應管盡管，重點監管；專戶專存，專款專用的原則。
第四條市、縣住房和城鄉建設部門（以下簡稱市、縣住建部門）負責督促、檢查商品房預售資金監管實施情況，履行轄區范圍內商品房預售資金監督管理職責。
中國人民銀行河源市分行負責指導商業銀行做好商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱“監管賬戶”）的管理工作。
國家金融監督管理總局屬地派出機構負責對商業銀行商品房預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
房地產開發企業、商業銀行和市、縣住建部門三方共同簽訂《河源市商品房預售資金三方監管協議書》（以下簡稱《監管協議》，格式文本見附件1），按照《監管協議》履行相關責任和義務。
商業銀行應當按照本辦法規定及《監管協議》約定協同做好商品房預售資金的監管工作。
房地產開發企業應當嚴格遵守本辦法規定及《監管協議》的約定，誠信守法，自覺接受監管。
買受人應當遵照本辦法規定及《商品房買賣合同》的約定，維護自身合法權益，減少交易風險。
第二章 一般規定
第五條本辦法所稱商品房預售資金是指房地產開發企業將其開發建設的商品房在竣工驗收備案前預售給買受人，買受人依照合同約定支付的定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款以及其他形式的全部購房款。商品房預售資金應當全部存入監管賬戶。
第六條市、縣住建部門應當會同中國人民銀行河源市分行、國家金融監督管理總局屬地派出機構通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行，應當在當地政府或住建部門門戶網站公示。
第七條需要申請商品房預售的房地產開發企業應當在商業銀行開設監管賬戶，房地產開發企業按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監管賬戶。
商品房項目預售過程中，原則上監管賬戶不得變更、注銷。如確需要變更的，需由房地產開發企業申請，并經市、縣住建設部門審批后方可進行變更、注銷。
第八條房地產開發企業預售商品房時，應當將監管銀行以及監管賬戶的名稱、賬號、對應的POS機工號證明等信息在售樓部《商品房銷售信息公示欄》公示。
第九條房地產開發企業在商品房項目取得預售許可證后，應當根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及商品房項目交付使用條件等因素，向市、縣住建部門申報商品房預售至商品房項目竣工驗收備案所需的資金額度，并向市、縣住建部門提交有關工程量證明材料。
第十條商品房預售至商品房項目竣工驗收備案所需的資金額度（以下簡稱“監管資金額度”）、撥付節點和留存額度等標準由市、縣住建部門根據國家有關政策及房地產市場運行情況、項目建設工程造價、施工合同金額、竣工驗收備案條件和法定稅費等因素確定。
第十一條商品房項目竣工驗收備案前，監管資金額度必須用于有關的工程建設，超過監管資金額度可由房地產開發企業提取使用。
監管資金額度包括該商品房項目工程建設施工進度款【包含土建工程、電氣工程（動力、照明、弱電等）、衛生技術（水、暖、通風）工程、給排水、管道工程、電梯及安裝、道路、綠化、監控、通訊、網絡、監理費等】以及商品房項目建設必需的建筑材料、設備及法定稅費等相關支出。
監管資金額度應按工程建設進度予以撥付。首次撥付節點不得早于地下結構完成，最后撥付節點為房屋所有權首次登記。具體撥付節點由市、縣住建部門根據國家有關政策及房地產市場運行情況確定。
第十二條商品房預售資金，不同于房地產開發企業自有資金，房地產開發企業不得對其設定擔保責任；商業銀行在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，不得對其擅自劃扣；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得對其抽調。房地產開發企業申請解除商品房預售資金監管的，應在商品房項目完成房屋所有權首次登記后，按照《監管協議》，經所在市、縣住建部門核實同意后方可解除監管。
第十三條房地產開發企業監管賬戶內資金達到市、縣住建部門規定的監管資金額度后，房地產開發企業可向商業銀行申請出具保函置換監管資金額度內的資金，但保函置換金額不得超過監管賬戶中確保商品房項目竣工驗收備案所需資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保商品房項目竣工驗收備案所需資金額度的70%。
第十四條房地產開發企業申請使用商品房預售資金的，應當向所在市、縣住建部門提交下列材料：
（一）申請使用監管資金額度的：
1.提交《商品房預售資金使用申請表》。房地產開發企業、施工許可證上載明的施工單位及監理單位應按要求在表格對應欄目填寫用款意見并加蓋單位公章（與施工單位無關的材料、設備款等支出，無需施工單位蓋章，并在備注中說明原因）。
2.監管賬戶的銀行余額清單（銀行柜臺打印或企業網銀平臺打印）。
3.用于支付總包單位工程款的，提供總包單位的用款申請（含合同編號、合同金額、已付工程款、已付工人工資、未付工程款、未付工人工資、工程建設進度等內容），并確認用款金額及使用款項目單位賬戶。用于支付購買商品房項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供供貨商的用款意見，并確認用款金額及供貨商賬戶。用于支付其他工程款的，應當提供相關工程合同材料。其他工程完成的，應當提供相關工程驗收材料，并確認用款金額及其他工程施工單位賬戶。用于支付商品房項目法定稅費的，提供納稅申報表或稅務部門開具的稅票等繳稅憑證；提供納稅申報表的，應確認繳稅金額和繳稅賬戶。
4.原則上要求資金直接撥付至本條第一款第三項規定用途的用款項目單位基本賬戶。因繳稅、支付農民工工資等特殊原因需要申請將款項先劃轉到房地產開發企業一般賬戶的，還應當提交上一次申請的用款劃款至規定項目用款單位的憑證。
5.達到相應付款節點的工程量清單或施工現場照片等證明材料。
（二）申請使用超過監管資金額度的：
1.提交《商品房預售資金使用申請表》，在商品房預售資金用途中明確用途，如用于歸還商品房項目開發貸本金或利息、用于支付購房者網簽相應房產的解押款項、用于支付其他稅費、用于支付營銷費用、用于支付員工工資等。
2.超過監管資金額度的佐證材料（賬戶余額清單、確保商品房項目竣工交付所需的資金測算表等）。
第十五條房地產開發企業申請使用監管賬戶商品房預售資金用于退還購房款的，應當向市、縣住建部門提交下列材料：
（一）撤銷認購書或注銷《商品房買賣合同》備案等證明材料；
（二）購房款進入監管賬戶的憑證；
（三）買受人銀行賬號；
（四）監管賬戶的銀行余額清單。
第十六條市、縣住建部門受理房地產開發企業用款申請后應在5個工作日內核準，并在《商品房預售資金使用申請表》中簽署意見并加蓋印章。不同意的，退回申請材料。
商業銀行憑生效的《商品房預售資金使用申請表》，按批準的用款單位、劃款賬號、用款金額等辦理監管賬戶資金劃款手續。
第十七條商品房項目未售房屋辦理在建工程抵押的，抵押貸款資金應存入監管賬戶；未存入監管賬戶的，抵押貸款額相應抵扣市、縣住建部門同意使用的商品房預售資金額度。
第十八條監管賬戶的解除監管流程：
（一）房地產開發企業向市、縣住建部門提交《解除商品房預售資金賬戶監管申請表》、監管賬戶對應監管樓棟的《（不動產）商品房權屬證明書》《竣工驗收備案表》和無拖欠農民工工資承諾書。
（二）經審核符合條件的，市、縣住建設部門應在收到《解除商品房預售資金賬戶監管申請表》后5個工作日內審核，符合條件的簽署同意意見并加蓋印章。
（三）房地產開發企業持《解除商品房預售資金監管賬戶監管申請表》，到商業銀行辦理監管賬戶解除監管手續；商業銀行應在2個工作日內辦結。
《監管協議》另有約定的，按照協議約定條件解除。
第三章 監督管理
第十九條商品房預售時，房地產開發企業必須與買受人簽訂《商品房買賣合同》，在合同中注明購房款的付款方式、期限、存入的監管賬戶以及監管部門名稱。
（一）房地產開發企業應當將監管賬戶作為商品房預售資金收款賬戶提供給買受人，不得向買受人提供非監管賬戶作為商品房預售資金收款賬戶。商品房預售項目售樓部或簽約場所應安裝與監管賬號對應的POS機；或其他能夠保證購房款存入監管賬戶的支付方式。
（二）買受人應當根據購房合同約定的付款方式及期限，將預售商品房的購房款直接存入監管賬戶（POS機上刷卡或微信等其他方式支付）。房地產開發企業不得使用非監管賬戶對應的POS機收存定金、購房款；購房款收取現金的，應及時存入監管賬戶。
對于已收取的購房定金，房地產開發企業應當按照合同約定，在簽訂正式合同后5個工作日內將其轉為商品房價款存入監管賬戶。
（三）買受人申請商業性個人住房貸款、公積金個人住房貸款或商業公積金組合貸款方式購房的，商業銀行和住房公積金管理機構應當與買受人在借款合同中約定將監管賬戶作為到賬賬戶，貸款直接發放至監管賬戶。
第二十條凡預售階段網簽的《商品房買賣合同》，房地產開發企業應在合同簽訂后30日內向合同備案辦理部門申請紙質合同備案，合同備案辦理部門在受理《商品房買賣合同》備案時，應當要求房地產開發企業提供首期購房款或一次性付清房款存入監管賬號的入賬證明，確認商品房預售資金已進入監管賬戶后方可給予辦理商品房買賣合同備案。
《商品房買賣合同》實現電腦系統自動備案的，房地產開發企業應當按照市、縣住建部門要求同步存入監管賬戶或按其他方式提供商品房預售資金入賬憑證審驗。
第二十一條商業銀行應當按照《監管協議》做好監管賬戶監控，發現房地產開發企業存在違規挪用商品房預售資金問題的，應當停止撥付，并立即告知市、縣住建部門，市、縣住建部門應當依法依規及時作出處理。
第二十二條人民法院保全、執行商品房預售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）執行。
第二十三條房地產開發企業有下列情形之一的，由市、縣住建部門責令限期整改。責令限期整改期間，市、縣住建部門將暫停審批監管賬戶內的商品房預售資金使用。
未按規定收存商品房預售資金的；
未按規定使用商品房預售資金的；
在商品房預售資金收存、使用過程中提供虛假資料的；
施工單位舉報拖欠工程款，或發生拖欠工人工資糾紛的，經調查屬實的；
監管部門認定應當暫停撥付的其他情形。
第二十四條 施工單位、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的，由市、縣住建部門將其違規行為記入企業信用信息系統，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。
其他單位違反上述規定的，由市、縣住建部門移交相關管理部門予以查處。
第二十五條商業銀行有下列行為之一的，兩年內不得繼續作為監管銀行。
（一）違反《監管協議》的；
（二）擅自撥付商品房預售資金的；
（三）未按規定辦理商品房預售資金劃款手續的；
（四）不配合監管部門對監管賬戶監督檢查的；
（五）不執行本辦法相關規定的。
第二十六條商業銀行未經市、縣住建部門核實同意，擅自撥付商品房預售資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。
第二十七條市、縣住建部門、其他有關行政管理部門及商業銀行工作人員在商品房預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法追究責任；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。
第四章 附 則
第二十八條因商品房項目停工等風險處置工作需要，可以施行商品房預售資金特別監管措施。
施行商品房預售資金特別監管措施的，應當在屬地區級人民政府組織下制定“一樓一策”工作方案。工作方案應當包括監管實施部門、資金使用計劃和屬地監管賬戶信息等內容，并報送市、縣住建部門備案。工作方案中資金使用應當優先保障工程建設竣工備案交付，兼顧化解風險矛盾，資金使用節點根據風險處置需要設定。
實施機構應當配合做好商品房預售資金特別監管措施指導協調，按揭貸款銀行應當配合將按揭貸款直接存入指定屬地監管賬戶。
第二十九條本辦法由河源市住房和城鄉建設局負責解釋。本辦法發布之前本市印發的商品房預售資金監管相關文件與本辦法有沖突的，以本辦法為準。
第三十條本辦法自2024年5月1日起實施，有效期至2027年5月1日。
本文件政策解讀地址:http://www.debanghlw.com/zwgk/jdhy/zcjd/content/post_601602.html
