2011年以來，中央政府通過運用經濟、行政等多種手段高壓調控房地產市場，使房價的快速上漲得到遏制。國務院常務會議中提出“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”，作為調控利劍的限購政策始終高懸，不僅未松動而且更加嚴格細化。北京要求對于偽造居住證者2年內不得在本市購房、上海要求單身上海戶籍人士如果名下已單獨擁有一套居住放，不能再購買第二套住房。這些舉措都無一傳遞出中央對調控樓市絕不動搖的信號。在調控力度不放松的大前提下，開發商和購房者的心態也逐漸趨于理性。進入2012年以來，河源市區房價漲幅均在10%左右，保持了持續平穩發展良好態勢, 新建商品房交易在經歷了春節時期的小低迷和二月份的觀望之后，三月份出現了跟往年一樣的回暖“小陽春”現象，四月份至六月份的成交量也是穩中有升，房價趨于穩定。具體情況如下：
一、2012年上半年河源市區房地產市場的基本情況
（一）房地產市場開發供給情況
2012年1～6月，河源市區新批準商品房預售面積為43.55萬平方米，同比增長7.4%。主要有碧桂園東江鳳凰城、香堤雅灣、時代花園、寶豪御龍灣、龍源溫泉度假城、德潤華府、河源義烏小商品批發城等19個項目。
（二）房產市場交易情況
1、新建商品房銷售情況
（銷售面積對比圖）
（銷售套數對比圖）
2012年1～6月份，市區新建商品房預（銷）售面積30.91萬平方米，同比下降39.63%；銷(預)售商品房2524套，同比下降40.82%；商品房預(銷)售金額約14.14億元，同比下降27.98%。由圖中可以看出：在經歷一月份的成交量低迷之后，2～6月份的成交量都有小幅度上升。
2、二手房市場交易情況
（二手房銷售面積對比圖）
（二手房銷售套數對比圖）
2012年1～6月份，二手房交易面積為19.24萬平方米，同比下降9.07%，交易套數1322套，同比下降8.07%，交易金額4.50億元，同比上漲1.67%。
從上半年二手房交易對比圖可以看出，今年上半年二手房市場較去年相比有小幅度下降，但整體走向平穩。從各大房地產二手中介的業務重點由去年的一二手聯動重新回歸到二手市場、買家觀望情緒有所減緩、業主心態也逐漸回穩等因素來預計，2012年下半年二手房仍然會保持平穩趨勢，價格以平穩為主，略有波動，不排除有小幅上漲的可能。
（三）市區商品住房房價情況
隨著一年多的國家調控效果的逐漸顯現，開發商和購房者的心態恢復理性。國家堅持房地產調控政策不動搖，繼續打壓投資投機消費，部分購房者不再持觀望態度，適時出手購買。另外，各大銀行實行差別化信貸政策，首套房貸利率普遍回歸基準水平，刺激了部分剛需。2012年年初，開發商紛紛讓利，采取各種促銷手段以價換量，3月銷售市場呈低位反彈；5月是傳統銷售旺季，銷售成績理想；總的來說，2012年上半年河源市區的走勢符合市場行情，2012年上半年新建商品房住房平均價格為4204元/㎡，同比上漲6.75%，符合市場預期。
（四）商品房住房面積、戶型結構情況
從以上圖表看出，2012年上半年批準預售商品住房2152套，其中建筑面積在120平方米以下的占71%，建筑面積在120～144平方米之間的占21%，建筑面積在144平方米以上的大戶型占8%。從批準預售的住房供應結構來看，主要以中小戶型為主，其中三房以下的占73%。供應結構日趨合理，基本吻合本地市場實際情況。
（五）購房對象區域分布情況
從購房對象劃分圖看；河源市區購房對象情況相對穩定，市區的購房對象以市區改善型換房和首次置業、五縣一區農村進城人員為主，約占68%，基本符合本地整體市場實際需求。
總體來看，2012年上半年房地產市場的走勢是符合預期的，且符合市場調整規律，市場繼續保持了平穩健康發展的態勢。
二、2012年下半年市區房地產市場發展預測
從國家堅持房地產調控政策不動搖、打擊投資投機消費的力度來看，堅決抑制投資、投機性購房需求，支持和鼓勵首次購房置業，同時加大保障性住房建設及落實仍是調控政策主基調。無論是消費者還是開發商均對調控政策有所適應并逐漸消化政策所帶來的影響，后市預期趨向穩定。開發商對樓價和產品結構進行了不同程度的調整，消費者看到了切實的價格回調，經過一年多的需求累積，消費者逐漸加入入市行列，再加上目前政策上對首置和剛需人群在信貸上有所傾斜，各大銀行對首次置業利率下浮優惠逐漸顯現，差別化信貸政策對市場成交起到促進作用。今年上半年，開發商主動“以價換量”，上半年樓價處于小幅下調的態勢，預計下半年，河源市區房地產市場發展走勢將從減緩轉為穩健發展，下半年的成交量將逐漸活躍，剛性需求仍是促進市場穩健發展預期的有利因素，房價趨于穩定，不排除穩中小幅度上升的情況。
河源市房地產管理局
2012年7月5日
粵公網安備 44160202000112號
