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一、我市有哪些物業(yè)服務(wù)費納入政府定價？

根據(jù)《廣東省定價目錄（2018年版）》相關(guān)規(guī)定，我市對保障性住房物業(yè)服務(wù)收費、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理；別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

二、為什么要調(diào)整我市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價？

我市現(xiàn)行的住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價從2006年1月1日起實行，至今已近15年。在此期間，物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)要求、服務(wù)成本等都發(fā)生很大變化。人工費用、設(shè)施運行維護費用等服務(wù)成本均已大幅上漲。尤其是占物業(yè)服務(wù)成本比重超過50%的人工費用影響更是明顯，以小區(qū)管理人員為例，平均薪資已從2004年的1300元/月增加到目前的3500元/月，漲了近3倍。由于指導(dǎo)價未能及時疏導(dǎo)企業(yè)成本上升壓力，出現(xiàn)成本與收費倒掛現(xiàn)象，部分企業(yè)通過降低服務(wù)標準等方法降低成本，物業(yè)服務(wù)雙方的價費矛盾日益增加，不利于行業(yè)發(fā)展和保障業(yè)主利益。近幾年，東莞、江門、揭陽、潮州、陽江、韶關(guān)等市都相繼對政府指導(dǎo)價進行了調(diào)整。對比同類地區(qū)，我市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價屬較低水平，與經(jīng)濟社會發(fā)展和行業(yè)發(fā)展水平不相適應(yīng)。

三、調(diào)整的主要內(nèi)容有哪些？

（一）調(diào)整住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價。依據(jù)物業(yè)服務(wù)單位定價成本，并結(jié)合我市經(jīng)濟社會發(fā)展和社會承受能力，調(diào)整市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準。具體執(zhí)行標準由物業(yè)服務(wù)雙方在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定。

（二）將我市保障性住宅物業(yè)服務(wù)收費納入政府指導(dǎo)價管理。我市保障性住宅物業(yè)服務(wù)收費將不再單獨核準，同時規(guī)定保障房主管部門可根據(jù)保障對象、保障房房源等實際情況，對保障對象物業(yè)服務(wù)費實行補貼等優(yōu)惠政策，具體方式由保障房主管部門確定，這有利于降低保障對象的負擔(dān)。

（三）規(guī)范政府指導(dǎo)價管理。一是新建住宅物業(yè)建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費標準必須在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。二是原有住宅物業(yè)其物業(yè)服務(wù)收費標準已經(jīng)價格主管部門原核定突破政府指導(dǎo)價的，按原標準繼續(xù)執(zhí)行。三是需在新的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)按照《中華人民共和國民法典》《廣東省物業(yè)管理條例》等規(guī)定的程序和要求進行調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。

（四）適用的范圍。此次（市區(qū)）物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價調(diào)整將源城區(qū)、江東新區(qū)和市高新區(qū)納入范圍，主要基于同城同價原則。同時規(guī)定其余各縣可在不高于市區(qū)政府指導(dǎo)價內(nèi)根據(jù)實際制定本縣指導(dǎo)價并向社會公布。

四、對業(yè)主有什么影響？

（一）對原有住宅物業(yè)服務(wù)收費標準不會直接產(chǎn)生影響。

原有物業(yè)服務(wù)收費標準原已經(jīng)價格主管部門核定突破政府指導(dǎo)價的，按原標準繼續(xù)執(zhí)行。如需在新的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)按照《中華人民共和國民法典》《廣東省物業(yè)管理條例》等規(guī)定的程序和要求，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務(wù)合同中重新約定后執(zhí)行。因此，物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價調(diào)整后并不代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以隨意漲價，因為漲價必須征得大部分業(yè)主同意，業(yè)主有更大主導(dǎo)權(quán)。可以說調(diào)整政府指導(dǎo)價后對原有物業(yè)服務(wù)收費標準不會直接產(chǎn)生影響。

（二）對新建住宅小區(qū)業(yè)主的影響。

新的政府指導(dǎo)價標準主要是對新建住宅物業(yè)約定具體收費標準時的指導(dǎo)價格。開發(fā)建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在確定具體收費標準時，需要考慮若實行頂格收費將可能導(dǎo)致購房意愿降低從而影響銷售。同時，新建住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價調(diào)整到合理水平，會使物業(yè)服務(wù)雙方約定具體收費標準時的空間增大，促進費用與服務(wù)水平相適應(yīng)。

五、調(diào)整后的住宅物業(yè)服務(wù)費相比周邊城市高嗎？

近年揭陽、潮州、陽江、江門、云浮、韶關(guān)等多個地市已相繼上調(diào)政府指導(dǎo)價標準。且大部分地市政府指導(dǎo)價標準中是不含二次供水費用的。我市的政府指導(dǎo)價在同類地區(qū)中仍處于中等水平。近年來市區(qū)新建住宅物業(yè)的收費標準大部分在1.7-2.0元/平方米區(qū)間，新的政府指導(dǎo)價可基本覆蓋。

六、物業(yè)服務(wù)收費標準與服務(wù)水平不對等的問題

國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展必須要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律。當(dāng)業(yè)主認為物業(yè)管理質(zhì)價不相符時，首先可由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定履行職責(zé)，也可以通過協(xié)商按程序調(diào)整物業(yè)管理費標準；如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按照合同約定提供相應(yīng)水平的物業(yè)服務(wù)，可召開業(yè)主大會決定解除合同、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

政府部門在物業(yè)管理活動中履行監(jiān)管職能。業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)有價格違法違規(guī)行為的，可向市場監(jiān)管部門反映和投訴。涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問題，可向住建部門反映，相關(guān)部門將按程序處理。協(xié)商或調(diào)解不成的，可通過司法途徑解決。