為規范集體經營性建設用地入市，構建城鄉統一的建設用地市場，保障農民合法權益，助力鄉村產業振興，推進城鄉融合發展，根據相關法律法規，我局草擬了《河源市集體經營性建設用地入市實施辦法（試行）》（征求意見稿）。為提高政策的科學性、民主性、合理性，現將《河源市集體經營性建設用地入市實施辦法（試行）》（征求意見稿）面向社會公眾公開征求意見。
歡迎社會各界提出寶貴意見，有關修改意見或建議可通過書面或電子郵件的形式于2021年11月8日前反饋至我局（電子郵箱：gtyongdike@163.com;傳真：0762-3663002）。
附件：《河源市集體經營性建設用地入市實施辦法（試行）》（征求意見稿）
河源市自然資源局
2021年10月29日
河源市集體經營性建設用地入市實施辦法（試行）
（征求意見稿）
第一章 總 則
第1條〔法律基礎〕為規范集體經營性建設用地入市，構建城鄉統一的建設用地市場，保障農民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例（2021修訂）》和《中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發<關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見>的通知》（中辦發〔2014〕71號）等法律法規和相關政策規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第2條〔集體經營性建設用地定義〕本辦法所稱集體經營性建設用地，是指國土空間規劃確定為工礦倉儲、商業服務用地等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地。
第3條〔用地規模〕國土空間規劃應當統籌并合理安排集體經營性建設用地布局和用途，依法控制集體經營性建設用地規模，促進集體經營性建設用地的節約集約利用。
第4條〔同權同價原則〕集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價，依法享有出讓、租賃、作價（出資）入股、轉讓、出租、抵押等權能。
第5條〔入市定義〕集體經營性建設用地入市是指在所有權不變的前提下，按照依法、自愿、公平、公開的原則，入市主體將一定年限的集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）、轉讓、轉租、抵押等有償方式通過土地市場讓與土地使用者的行為，但不得進行商品住宅建設。
第6條〔入市主體〕集體經營性建設用地的入市主體是代表用地所有權的集體經濟組織。土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；屬村內兩個以上村集體經濟組織分別所有的，由村內各該村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬鄉鎮（街）農民集體所有的，由鄉鎮（街）農村集體經濟組織代表集體行使所有權。
第7條〔入市主體代表〕入市主體以全資方式設立的土地股份合作社等具有法人資格的組織機構，經集體經濟組織書面委托授權，可在授權范圍內代理實施本辦法規定的入市事項；在保持集體土地所有權不變的前提下，鎮域內或者一定區域內各農村集體經濟組織通過履行民主程序，以入股方式組建的具有獨立法人資格的土地股份合作社，可由其代表入股各集體經濟組織行使與入市有關的權利和義務。
第8條〔入市條件〕集體經營性建設用地入市，應當符合以下條件：
（一）符合國土空間規劃（含現行土地利用總體規劃、城鄉規劃）；
（二）符合相關產業準入和生態環境保護要求；
（三）土地利用現狀變更調查認定為建設用地；
（四）土地權屬清晰，不存在權屬爭議，依法完成集體經營性建設用地確權登記，取得集體土地所有權或集體土地使用權證書；
（五）地上建筑物、構筑物及其他附著物權屬清晰、不存在權屬爭議，且已補償完畢，或經地上建筑物、土地所有權人等產權人書面同意隨土地一同入市流轉；
（七）未被司法機關、行政機關限制土地權利；
（八）法律法規規定的其他條件。
第9條〔適用范圍〕在本市行政區域范圍內實施集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。
第二章 入市途徑
（依據《中共中央 國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》）
第10條〔入市途徑〕集體經營性建設用地入市途徑有以下四種方式：
（一）就地入市。符合條件的存量集體經營性建設用地，可就地以出讓、租賃和作價入股等方式入市。依法取得、符合規劃的集體經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。
（二）調整入市。符合條件的零散集體經營性建設用地，可通過相關規劃調整、占補平衡，實現集中連片，在通過有批準權的人民政府批準后，按規劃方案異地入市。
各鄉鎮（街）應設立集體經營性建設用地異地調整入市集中區域，并做好基礎設施等土地前期開發工作，為集體經營性建設用地異地調整入市創造條件。
（三）村莊整治入市。經整治后的村莊建設用地，在優先保障居民住房安置等用地后，不予征收的，規劃為經營性用途的集體建設用地可以入市。
（四）盤活閑置入市。村集體在農民自愿的前提下，可依法把合法收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地（如失去教育功能和辦公功能的閑置校舍和村委會辦公用地）轉變為集體經營性建設用地入市。
第三章 入市方式及程序
第11條〔出讓定義〕本辦法所稱集體經營性建設用地使用權出讓，是指具有土地所有權的農民集體經濟組織，將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者根據合同約定支付土地價款的行為。
第12條〔出租定義〕本辦法所稱集體經營性建設用地使用權出租，是指具有土地所有權的農民集體經濟組織，將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者，由土地使用者根據合同約定支付土地租金的行為。
第13條〔入股定義〕本辦法所稱集體經營性建設用地使用權作價出資（入股），是指具有土地所有權的農民集體經濟組織，根據有關規定及約定將一定年限的集體經營性建設用地使用權評估作價，與他人以合作、聯營等形式共同興辦企業的行為。
第14條〔公開交易〕集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資（入股），應采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。未經公開入市交易的，農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資（入股）協議。
第15條〔年限要求〕集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）的最高年限，不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限，其中商服、旅游用地不超過40年，工業、倉儲用地不超過50年。集體經營性建設用地使用權的出租年限可根據具體項目需要確定，但最長不得超過20年。
第16條〔入市程序〕集體經營性建設用地入市程序如下：
（一）申請。符合本辦法規定的入市條件的，經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意后，土地所有權人或得到土地所有權人授權的實施主體可以向所在地鄉鎮（街）人民政府遞交入市申請書，并提交村民成員或村民代表的表決書等相關材料。入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、用途、地上附著物等基本情況。
（二）審查。鄉鎮（街）人民政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審后，出具是否同意入市的初審意見。同意入市的，鄉鎮（街）人民政府將相關資料呈報縣（區）自然資源主管部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的，縣（區）人民政府自然資源主管部門依據國土空間規劃提出對應的集體經營性建設用地的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等，并會同有關部門提出產業準入和生態環境保護要求。
（三）地價評估及入市方案擬定。對審查同意入市的宗地，由入市主體委托有資質的單位進行地價評估，并擬定入市方案。入市方案應當包括但不限于以下內容：入市宗地位置（含土地界址）、面積、權屬、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、土地評估價格、配置方式（出讓、出租或作價出資）、入市交易方式（招標、拍賣、掛牌或協議）、入市價格、集體收益分配安排、使用期限、等內容。
入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素確定土地入市價格。以出讓方式入市的，底價或起始價不得低于入市成本，不得低于宗地所在區域基準地價的70%。
（四）入市方案表決。入市方案應當經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決，并形成書面意見。土地屬鄉鎮集體經濟組織所有的，入市方案應當經鄉鎮（街）黨政聯席會議或鄉鎮（街）長辦公會議集體研究決定。
（五）入市方案審批。入市方案經表決通過并形成書面意見后，入市主體應在土地出讓、出租前不少于十個工作日內提交入市方案及相關材料至縣（區）自然資源主管部門。縣（區）自然資源主管部門組織有關部門審查并報縣（區）建設用地審批委員會審議通過后，報請市、縣（區）人民政府批準。對于縣（區）自然資源主管部門及相關部門認為該方案不符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護要求等的，應當在收到方案后五個工作日內提出修改意見。土地所有權人應當按照修改意見進行修改。
（六）公告及交易。入市方案經批準后，入市主體可委托農村產權交易平臺或公共資源交易平臺公開交易，在當地政府門戶網、公共資源交易信息網以及本地媒體上發布入市交易公告。
（七）簽訂成交確認書及公示。土地成交后，由村集體或其委托代理人與受讓人或承租人簽訂土地成交確認書或作價出資（入股）確認書。交易結果應當在集體經濟組織事務公開欄和政府門戶網、公共資源交易信息網等進行公示，接受社會和群眾監督。
（八）簽訂書面合同。土地交易結束之日起10個工作日內，交易雙方應當按照成交確認書或作價出資（入股）確認書的約定簽訂合同。
第17條〔合同內容〕土地書面合同應當包括土地界址、面積、用途、使用期限、規劃條件、交地時間、動工期限、土地使用權出讓金（租金）及繳交期限、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式、造成土地閑置處置方式、違約責任和雙方其他權利義務等內容。書面合同以國務院自然資源主管部門制定的合同示范文本為藍本擬定。
第18條〔稅費繳納〕集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）入市交易的，相關稅費按照國家有關規定執行。
第19條〔出讓辦證前提〕受讓人（承租人）按照合同約定向入市主體付清土地出讓金及其他稅費，或所繳交租金達到出租合同約定的條件后，方可申請辦理《不動產權證書》。
第20條〔入股轉移登記〕以作價出資（入股）方式交易的出資（入股）方，按國家規定繳納其他法定稅費，并完成出資（入股）手續后，向屬地不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記手續。
第21條〔收益管理〕集體經營性建設用地入市取得的收益，農村集體經濟組織應當按照規定納入農村集體資產進行統一管理，接受審計監督和審查。
第22條〔收益分配〕農村集體經濟組織應當根據有關規定，制訂收益分配方案，并依法履行民主決策程序，在集體經濟組織內部進行公示公告。縣（區）和鄉鎮（街）人民政府應當對收益收支情況進行監督檢查，嚴格規范土地收益的分配、使用和管理。
（一）集體經營性建設用地入市一級市場，入市主體需按入市用地的不同用途繳納土地增值收益調節金，工業用地20%、商服用地30%。入市二級市場轉讓和再出租的，按土地增值收益的20%收取調節金。明確調節金主要統籌用于城鎮和農村基礎設施建設、農村環境整治、土地前期開發等支出。
（二）集體經營性建設用地入市一級市場以現金形式取得的土地出讓純收益，在留取土地增值收益調節金后屬于農民集體經濟組織所有。集體留存和集體人員分配經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，以一定比例或以各種方式分配到農民手里，確保全體成員享受到集體土地入市帶來的財產性收入合理公平地增加。通過調整入市途徑入市的，可采用貨幣交易、產權交換、股份合作等形式進行收益分配，并探索跨鄉鎮、村的資產經營公司進行收益共管。
第四章 轉讓、轉租和抵押
第23條〔轉讓、轉租、抵押定義〕本辦法所稱集體經營性建設用地使用權轉讓，是指以出讓、作價出資（入股）方式取得集體經營性建設用地使用權后，土地使用權人再將其有償轉讓給他人的行為；轉租是指以出讓、出租、作價出資（入股）方式取得集體經營性建設用地使用權后，土地使用權人再將其出租給他人的行為；抵押是指土地使用權人不轉移對土地的占有，將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第24條〔轉讓、轉租、抵押要求〕集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，雙方應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權人，原土地使用者的權利、義務隨之轉移。
第25條〔地上建筑物處置〕土地使用權轉讓、轉租時，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之轉讓、轉租或另行協調處理。
第26條〔地上建筑物處置〕地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
第27條〔所有權人權利〕土地出讓（出租）合同約定土地轉讓、轉租需經土地所有權人同意的，土地使用權人應先經土地所有權人同意方可轉讓、轉租。
第28條〔轉讓轉租使用權年限〕通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓（出租）合同或作價出資（入股）協議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。
第29條〔繳納稅費〕集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統一按國家稅法有關規定依法繳納相關稅費。
第30條〔轉讓、轉租條件〕集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當符合下列條件：
（一）不存在法律法規規定禁止入市的情形；
（二）按照出讓、出租合同或作價出資（入股）協議的約定，履行完畢支付地價款、租金或分配股權的義務，并取得不動產權證書；
（三）按照出讓、出租合同或作價出資（入股）協議及動工開發協議約定的期限和條件投資開發、利用土地；
（四）以出讓、作價出資（入股）方式取得集體商服用地使用權的，應當在土地出讓合同、土地作價出資（入股）合同或協議中明確約定不得對房屋及土地使用權進行分割登記轉讓。
（五）出讓、出租合同或作價出資（入股）協議約定、相關法律法規規定的其他條件。
第31條〔轉移登記〕集體經營性建設用地使用權轉讓的，雙方當事人應憑書面合同等材料辦理不動產轉移登記。
第32條〔地上建筑物轉移登記〕土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理轉移登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物分割轉讓的，應當經縣（區）自然資源主管部門批準，并依照規定辦理過戶手續。
第33條〔出租備案〕土地使用權出租的，其地上建筑物、附著物隨之一并出租，出租人應當到縣（區）自然資源主管部門備案。
第34條〔抵押辦理〕集體經營性建設用地抵押時，已辦理土地登記，取得農村集體土地使用權證的集體經營性建設用地，可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理抵押。
第35條〔地上建筑物抵押〕土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
第36條〔抵押合同〕土地使用權抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用 權出讓合同的規定。
第37條〔抵押登記〕土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，抵押人、抵押權人應當向市不動產登記交易中心申請辦理抵押登記手續。
第38條〔處分抵押財產〕抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。
第39條〔處分抵押財產過戶〕因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記手續。
第40條〔注銷抵押〕抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
第41條〔抵押年限〕集體經營性建設用地轉讓、轉租、抵押的最高年限，參照同類用途的國有建設用地執行。
第五章 開發管理
第42條〔開發利用要求〕依法取得集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和出讓、出租合同或作價出資(入股)合同確定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件開發利用土地。
第43條〔改用途〕因詳細規劃或村莊規劃調整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的，參照國有建設用地改變土地用途或變更容積率的程序辦理相關手續。改變土地用途和提高容積率的，土地使用權人應當委托具有地價評估資質的機構，參照地價評估技術規范進行地價評估，并補齊地價差額。土地使用權人擅自改變合同確定的土地用途及容積率等其他規劃條件，違法使用土地的，應按合同約定承擔違約責任，并由縣（區）自然資源主管部門依法查處。
第44條〔閑置認定〕集體經營性建設用地土地使用權人，未按照出讓、出租合同或作價出資（入股）協議約定的開發期限開發土地的，按合同約定進行閑置土地認定和處理。
集體經營性建設用地土地使用權的出讓、出租或作價出資（入股）所簽訂的合同或協議應當明確約定閑置土地的認定和處理方式，保障農村集體經濟組織和土地使用權人權益。
第45條〔整治盤活入市〕村集體可委托專業機構通過村莊規劃、土地綜合整治、土地整備、土地復墾、增減掛鉤等途徑，整合、盤活屬于村集體細碎、零散、低效的建設用地及廢棄宅基地資源，創造集體經營性建設用地入市的有利條件。
第46條〔到期處理〕集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資（入股）期限屆滿的，土地使用權及其地上建筑物、附著物按照集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資（入股）合同的約定處理，土地使用者應當注銷登記。法律法規另有規定的，從其規定。
第47條〔征收規定〕因國土空間規劃實施或公共利益需要征收集體經營性建設用地的，經市或縣（區）人民政府批準后，可以依法實施征收，并對土地所有權人依法給予合理補償。根據土地使用權人已使用的年限和開發投資、利用的實際情況給予相應補償，土地所有權人和使用權人應當服從。原土地所有權及使用權人雙方簽訂的書面合同失效，法律、行政法規另有規定的除外。
第48條〔土地使用權終止〕土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第49條〔續期規定〕土地使用權期滿，土地使用權人可以和土地所有權人協商續期。需要續期的，應當依照土地出讓的有關規定重新簽訂出讓合同，支付土地出讓金，并辦理登記。
第六章 法律責任
第50條〔非法買賣轉讓〕違反《中華人民共和國土地管理法》第七十四條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，按有關規定處理。
第51條〔違規交易處置〕集體經營性建設用地使用權入市違反本辦法的規定交易的，相關部門不得為其辦理行政許可。
第52條〔合法權益保護〕集體經營性建設用地合同簽訂后，即具有市場法律地位，受國家法律保護。集體經濟組織不能以內部成員反悔不同意或村委會換屆等原因，擅自撕毀合同，阻撓土地使用者使用土地。
第53條〔工作人員違法違規處置〕有關單位相關工作人員在集體經營性建設用地入市交易及后續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第54條〔集體經濟組織經營管理者違法違規處置〕農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第七章 附則
第55條〔歷史流轉處置〕本辦法實施之前已流轉的集體經營性建設用地，在尊重原土地使用者意愿的情況下，按照自愿協商的原則，可參照現行其他試點政策進行規范。
第56條〔有效期限〕本辦法自印發之日起施行，有效期至2023年12月31日。相關法律、法規依據變化或有效期內實施情勢變化時，可依法評估修訂。
第57條〔解釋權〕本辦法由市自然資源局負責解釋。
粵公網安備 44160202000112號
