一、基準(zhǔn)地價(jià)更新背景
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）、《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（粵自然資函發(fā)〔2019〕1925號(hào)）、《廣東省自然資源廳轉(zhuǎn)發(fā)自然資源部辦公廳關(guān)于做好2021年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估有關(guān)工作的通知》（粵自然資利用〔2021〕1223號(hào)）等文件規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布，基準(zhǔn)地價(jià)原則上必須每2到3年更新一次基準(zhǔn)地價(jià)。河源市市區(qū)上一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果更新基準(zhǔn)日是為2017年6月30日，至今歷時(shí)已超過三年時(shí)間，根據(jù)上述文件要求，必須適時(shí)開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，確保河源市市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)依照國(guó)家及省有關(guān)法律政策規(guī)定及時(shí)更新公布實(shí)施。
二、基準(zhǔn)地價(jià)的更新依據(jù)
（一）《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（粵自然資函〔2019〕1925號(hào)）
（二）《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）
（三）《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（粵自然資利用〔2020〕1364號(hào)）
（四）《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）
（五）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）
三、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定
1.基準(zhǔn)地價(jià)更新估價(jià)期日：2021年6月30日。
2.土地開發(fā)程度：商服用地、住宅用地、公共服務(wù)用地（類別一）設(shè)定開發(fā)程度為“六通一平”（即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通燃?xì)猓还I(yè)用地、公共服務(wù)用地（類別二）設(shè)定開發(fā)程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）。
3.地價(jià)內(nèi)涵構(gòu)成：各類地價(jià)內(nèi)涵包含征收安置補(bǔ)償費(fèi)（含被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障資金）、土地開發(fā)費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地所有者權(quán)益等。
4.土地使用年期：國(guó)家規(guī)定的最高出讓年限，即商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年；公共服務(wù)用地（類別一）、公共服務(wù)用地（類別二）50年。
5.基準(zhǔn)條件界定：商服用地、住宅用地、公共服務(wù)用地（類別一）容積率設(shè)定為2.0，工業(yè)用地容積率設(shè)定為1.8；公共服務(wù)用地（類別二）容積率設(shè)定為1.0。
四、基準(zhǔn)地價(jià)的主要成果
商服用地采用平均樓面地價(jià)的表現(xiàn)形式，共劃分6個(gè)級(jí)別，級(jí)別價(jià)在272元/平方米-1920元/平方米之間；
住宅用地采用平均樓面地價(jià)的表現(xiàn)形式，共劃分6個(gè)級(jí)別，級(jí)別價(jià)在275元/平方米-1410元/平方米之間；
工業(yè)用地采用單位面積地價(jià)的表現(xiàn)形式，共劃分4個(gè)級(jí)別，級(jí)別價(jià)在285元/平方米-500元/平方米之間；
公共服務(wù)用地 （類別一）采用平均樓面地價(jià)的表現(xiàn)形式，共劃分5個(gè)級(jí)別，級(jí)別價(jià)在160元/平方米-505元/平方米之間；
公共服務(wù)用地 （類別二）采用單位面積地價(jià)的表現(xiàn)形式，共劃分5個(gè)級(jí)別，級(jí)別價(jià)在270元/平方米-800元/平方米之間。
五、基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用方向
1.在土地市場(chǎng)管理中的應(yīng)用：基準(zhǔn)地價(jià)成果具有顯示和指導(dǎo)作用，能反映土地在利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)越程度，能為政府運(yùn)用價(jià)格手段宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)提供依據(jù)，引導(dǎo)土地市場(chǎng)的健康發(fā)育和土地合理利用。
2.在宗地地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用：包括在土地出讓底價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用、在國(guó)有土地使用權(quán)年租金評(píng)估中的應(yīng)用、在宗地改變土地利用條件補(bǔ)繳出讓金評(píng)估中的應(yīng)用等，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是目前應(yīng)用比較廣泛的宗地地價(jià)評(píng)估方法。
六、各種價(jià)格的定義
1.基準(zhǔn)地價(jià)：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。
2.樓面地價(jià)：地價(jià)表達(dá)方式，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格，即樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積。
3.土地單價(jià)：地價(jià)表達(dá)方式，是指單位土地面積的土地價(jià)格。即土地單價(jià)=土地總價(jià)/總土地面積。
4.級(jí)別價(jià)：定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)別的活動(dòng)。在該評(píng)定級(jí)別范圍內(nèi)的區(qū)域平均價(jià)格稱為級(jí)別價(jià)。
5.路線價(jià)：路線價(jià)是指在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算的平均價(jià)格。
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