一、標定地價更新背景
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年修正）、《廣東省自然資源廳關于做好2019年度自然資源評價評估工作的通知》（粵自然資函發〔2019〕1925號）、《廣東省自然資源廳轉發自然資源部辦公廳關于做好2021年度自然資源評價評估有關工作的通知》（粵自然資利用〔2021〕1223號）等文件規定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布，根據《標定地價規程》（TD/T 1052-2017）要求，標定地價評估及公示工作應以年度為周期開展，即原則上必須每年更新一次標定地價。河源市市區上一輪標定地價成果更新基準日是為2020年1月1日，根據上述文件要求，必須適時開展標定地價更新工作，確保河源市市區標定地價依照國家及省有關法律政策規定及時更新公布實施。
二、標定地價的更新依據
（一）《廣東省自然資源廳關于做好2019年度自然資源評價評估工作的通知》（粵自然資函〔2019〕1925號）
（二）《廣東省自然資源廳轉發自然資源部辦公廳關于做好2021年度自然資源評價評估有關工作的通知》（粵自然資利用〔2021〕1223號）
（三）《標定地價規程》（TD/T 1052-2017）
（四）《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）
（五）《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）
三、標定地價內涵界定
1.商服用地：正常情況、公開競爭市場，土地開發程度為宗地外按現狀、紅線內按場地平整設定，現狀容積率，現狀利用條件下于估價期日2021年1月1日的熟地價格，無他項權利，土地使用年限為40年的平均樓面地價。價格單位為元/平方米，幣種為人民幣。
2.住宅用地：正常情況、公開競爭市場，土地開發程度為宗地外按現狀、紅線內按場地平整設定，現狀容積率，現狀利用條件下于估價期日2021年1月1日的熟地價格，無他項權利，土地使用年限為70年的平均樓面地價。價格單位為元/平方米，幣種為人民幣。
3.商住混合用地：正常情況、公開競爭市場，土地開發程度為宗地外按現狀、紅線內按場地平整設定，現狀容積率，現狀利用條件下于估價期日2021年1月1日的熟地價格，無他項權利，土地使用年限為商服用途40年的首層樓面地價，住宅用途70年的平均樓面地價。價格單位為元/平方米，幣種為人民幣。
4.工業用地：正常情況、公開競爭市場，土地開發程度為宗地外按現狀、紅線內按場地平整設定，現狀容積率，現狀利用條件下于估價期日2021年1月1日的熟地價格，無他項權利，土地使用年限為50年的單位面積地價。價格單位為元/平方米，幣種為人民幣。
四、標定地價的主要成果
河源市標定地價共劃分/設定的75個標定區域/標準宗地，地價水平如下：
商服用地平均地價為1733元/平方米（平均樓面地價）價格區間889～2491元/平方米；
住宅用地平均地價為1391元/平方米（平均樓面地價），價格區間1047～1962元/平方米；
商住混合用地商服首層樓面價平均地價為2891元/平方米（平均樓面地價），價格區間1230～3880元/平方米，住宅平均地價為2088元/平方米（平均樓面地價），價格區間661～3100元/平方米；
工業用地平均地價為343元/平方米（單位面積地價），價格區間310～360元/平方米。
五、標定地價的應用方向
1.作為地價評估的參考，確定土地使用權出讓價格的依據
標定地價成果可作為參考和數據來源直接應用于土地評估。政府通過協議、招標、拍賣、掛牌等方式將國有土地有償有期限出讓使用權時，應評估其在正常市場條件下的租金和價格水平，而標定地價作為一定區段內在正常市場條件下某一時點所評估的土地使用權平均價格，具有一定的時效性，接近客觀市場交易價格，可作為該區域土地使用權價格的評估標準，以確定土地使用權出讓的底價，保證交易底價的客觀、公正和現勢性。
2.補交地價核算依據
經依法批準利用原以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，轉變為出讓方式進行經營性開發建設的（進入公開市場的除外）進行補交地價；經依法批準，在國有建設用地使用權取得階段或在取得后實施建設過程中（含報建、規劃驗收、房地產登記確權等）需要改變原已確定的用地位置、用途（功能）和建設規模等規劃條件的進行補交地價。標定地價成果可作為標定區域土地使用權價格的評估標準，可為土地使用權補交地價評估提供核算的依據。
3.企業清產核資和股份制企業中土地資產作價的測算基礎
我國絕大多數企事業單位，都是靠行政劃撥方式取得土地使用權的，企業賬面資產中不包括土地資產部分，有些也僅有當時的征地費，不能反映土地資產的現值。為正確反映企業中土地資產的現值，正確衡量企業的經營管理水平和發揮土地資產的效益，必須依據標定地價對企業的土地資產進行核實，反映企業使用的土地資本金或國家土地股金的狀況，以正確合理地實現國家土地所有權，建立公平的競爭環境。
4.顯現城市土地集約利用潛力
標準地塊的價格是依據該地塊的控規指標：土地用途、容積率、建筑密度等土地利用條件評估的正常市場價格，從而顯現土地的利用價值及集約利用的潛力，為城市土地集約利用潛力評價提供了一個可靠的途徑。
5.為“三舊”改造項目提供參考
城市更新項目舊村莊、舊城鎮、舊廠房改造實施方案編制等前期研究工作可直接采用標定地價成果作為項目前期可行性研究的價值參考；對標定地價未覆蓋區域或對成果標定地價有異議的項目，可委托有資質評估機構進行評估，評估結果作為編制有關改造方案的參考。
六、各種價格的定義
1.標定地價：根據《標定地價規程》（TD/T1052-2017），標定地價是政府為管理需要確定的，標準宗地在現狀開發利用、正常市場條件、法定最高使用年期或政策規定年期下，某一估價期日的土地權利價格。城市標定地價按照城市主要用地類型評估，按商服、住宅、工業以及商住混合用途等多種用途區分，各種用途的使用年期確定為法定最高使用年期。
2.平均樓面地價：地價表達方式，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格，即樓面地價=土地總價/總建筑面積。
3.單位面積地價：地價表達方式，是指單位土地面積的土地價格。即單位面積地價=土地總價/總土地面積。
粵公網安備 44160202000112號
