自2015年實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，河源市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記工作運(yùn)行平穩(wěn)，取得了良好成效。但隨著工作不斷深入，原來房屋和土地等不動(dòng)產(chǎn)長期分散登記遺留的歷史問題日益突出，導(dǎo)致部分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記落宗業(yè)務(wù)，不利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，有必要采取多種措施落實(shí)解決。對此，市自然資源局根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字[2018]5號(hào)）等相關(guān)規(guī)定及文件精神，結(jié)合本市實(shí)際制定了《河源市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》（以下簡稱《處理意見》），近日已經(jīng)市人民政府同意以我局名義印發(fā)執(zhí)行。
《處理意見》內(nèi)容分三方面，一是本意見適用于河源市區(qū)（含源城區(qū)、江東新區(qū)、高新區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)，對不動(dòng)產(chǎn)登記工作中遇到的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理。其他縣可參照執(zhí)行。二是《處理意見》有效期為五年。三是主要對十類不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：
一是關(guān)于劃撥國有建設(shè)用地上的房屋登記問題。對申請轉(zhuǎn)移登記的，需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，按規(guī)定繳清土地出讓金；對于不屬于轉(zhuǎn)移登記的繼承、變更（權(quán)利人更名）等，可仍保留原劃撥土地的性質(zhì)，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
二關(guān)于房屋跨兩宗土地以上的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。對于房屋已預(yù)售或已首次登記的，直接將同一棟樓所涉宗地土地使用權(quán)進(jìn)行合并登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注原土地用途及使用期限；對于房屋未預(yù)售或未進(jìn)行首次登記的，經(jīng)自然資源管理部門按照房屋與宗地對應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
三是關(guān)于房屋所有權(quán)屬證書和國有土地使用證記載的用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。對于原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類不對應(yīng)的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途及土地使用期限。對于土地用途為綜合用地的，按照《河源市明確市區(qū)綜合用地性質(zhì)管理辦法》規(guī)定明確土地用途。
四是已建成房屋實(shí)際占用土地面積界線與土地登記面積界線不一致的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。對于占用土地面積、界線沒超越的，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對于占用土地面積超越土地登記面積的，但未占用市政道路、與鄰戶無糾紛的，同時(shí)超越土地面積在3%以內(nèi)，且自建房不超過5平方米，非自建房不超過60平方米的，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。不屬于上述兩種情況的需到自然資源部門補(bǔ)辦用地手續(xù)后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
五是有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)，但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。對于該類問題，我們劃分時(shí)間段進(jìn)行處理：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后的，要求有關(guān)部門依法作出處理后，再行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前的，符合一定條件，可先行辦理登記，但要在登記簿和證書中標(biāo)注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進(jìn)一步處理”。
六是關(guān)于已取得房屋所有權(quán)屬證書、無土地證的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。對于有合法土地權(quán)屬來源的，按權(quán)屬來源認(rèn)定土地使用權(quán)類型，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。沒有土地權(quán)屬來源的，屬于房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、職工福利房范圍的，占地面積按建筑物基底范圍內(nèi)面積予以落宗，土地使用權(quán)類型視為劃撥，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，屬于自建房，則需要補(bǔ)辦用地審批手續(xù)才給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
七是關(guān)于房屋多次轉(zhuǎn)移，但沒有同步辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。土地使用權(quán)屬于出讓性質(zhì)的，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)查核實(shí)，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主題一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。土地使用權(quán)屬劃撥性質(zhì)的（繼承取得的除外），需要補(bǔ)辦用地出讓手續(xù)、繳清有關(guān)土地價(jià)款后，再申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
八是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前購買已抵押國有建設(shè)土地使用上的房屋并取得房屋所有權(quán)證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。明確經(jīng)抵押權(quán)人同意，可依法辦理登記，但須注明土地抵押狀況。
九是關(guān)于檔案數(shù)據(jù)缺失的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人先申請權(quán)籍調(diào)查，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門核實(shí)并公告無異議的，補(bǔ)錄相關(guān)登記信息，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
十是關(guān)于歷史用地容積率確定問題。明確歷史用地基準(zhǔn)容積率確定為2.0，對于控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上述用地規(guī)劃容積率高于基準(zhǔn)容積率的，可按照基準(zhǔn)容積率規(guī)劃建設(shè)，如按照控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率規(guī)劃建設(shè)，則須按標(biāo)定地價(jià)補(bǔ)交超出基準(zhǔn)容積率的地價(jià)款。對于城市道路、綠化等城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或公共安全設(shè)施建設(shè)需要占用的，占用部分按照基準(zhǔn)容積率2.0進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。
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