為盤活存量用地，加快推進我市“三舊”改造工作，市政府印發了《河源市“三舊”改造實施辦法(試行)》（以下簡稱為辦法），為便于理解，現就有關問題解讀如下：
一、《辦法》起草背景和過程
2010年，市政府印發《河源市區“三舊”改造土地管理辦法》（河府〔2010〕113號），對我市“三舊”改造用地工作作了細化規定。但目前該文件已經失效，以致我市缺乏指導“三舊”改造工作開展的文件。2018年4月，原廣東省國土資源廳印發了《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字〔2018〕3號），再次釋放“三舊”改造政策紅利。在土地資源緊缺的大背景下， “三舊”改造已成為保障項目用地、提高資源配置效率的重要抓手。
為完善我市“三舊”改造政策體系，加快“三舊”改造項目落地，加速補齊我市城市基礎設施的短板、優化城市用地布局，促進我市社會經濟高質量發展，市政府制定出臺《河源市“三舊”改造實施辦法（試行）》。
二、文件起草的依據
（一）《中華人民共和國土地管理法》
（二）《國土資源部關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）
（三）《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（粵府〔2009〕78號）
（四）《廣東省關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知意見》（粵府〔2016〕96號）
（五）《廣東省人民政府委托“三舊”改造涉及土地征收審批職權實施方案》（粵國土資三舊改〔2018〕13號）
（六）廣東省國土資源廳《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字〔2018〕3號）
三、《河源市“三舊”改造實施辦法(試行)》的主要內容
辦法共九章包括總則、改造范圍及標圖建庫、規劃和計劃管理、改造項目實施、地價計收及收儲補償、用地審批、鼓勵措施、監督管理、附則，共72條。主要內容如下：
（一）明確“三舊”改造職責分工。“三舊”改造工作是一項系統性工作，《辦法》明確了市級和縣（區）級層面“三舊”改造管理架構及部門職責分工。強調市級層面負責宏觀統籌、政策制定及監督考核等，縣（區）級層面負責項目的具體組織協調、審查核實以及實施過程的跟蹤監管等，并提出“三舊”改造任務完成情況與新增建設用地掛鉤的獎懲機制。
（二）明確“三舊”改造入庫范圍。根據省要求，提出具體入庫標準及入庫程序。
（三）提出“三舊”規劃和計劃落實方式。提出通過“三舊”專項規劃、年度實施計劃、改造單元規劃，三個層次加強“三舊”項目規劃和計劃的管控，并對相關審批程序和要求進行了明確。提出改造單元規劃劃定、內容、審批程序等具體要求，明確可由申報主體負責委托有規劃設計資質的機構編制改造單元規劃，經批準的單元規劃可作為辦理規劃行政許可等業務依據之一。
（四）明確“三舊”改造模式，規范和細化改造流程
1、舊村莊改造。舊村莊改造項目分為政府主導、自主改造、合作改造三種改造模式。為保障村民的合法權益，舊村莊改造項目在納入年度實施計劃后，需由委托有測繪資質的機構開展基礎數據調查；為充分保障村民的物權及對改造的知情權、參與權，舊村莊改造項目涉及多輪意見征詢，每一輪需經集體經濟組織成員大會或戶代表大會80%（含）以上表決同意后方可開展后續工作。此外，對村民住宅、集體經濟組織物業提出細化復建量核定原則和要求。
2、舊城鎮改造。舊城鎮改造項目分為政府主導和自行改造兩種改造模式。為充分保障舊城鎮改造范圍內居民的合法權益，辦法規定舊城鎮改造項目中，同意改造戶數的比例以及在規定時間內簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民均需達到90％以上。
3、舊廠房改造。舊廠房改造項目分為政府主導和自行改造兩種改造模式。提出在國家級、省級產業園區范圍內的舊廠房原則上不得調整為非工業用途以降低實體經濟虛化的風險。對可能產生土壤污染的工業企業遺留場地實施改造時，土地出讓前應開展土壤環境調查工作。
此外，《辦法》提出對歷史文化遺存、紀念性建筑及具有地方特色和傳統風格的建筑物要進行保護性微改造。
（五）細化公益性用地移交比例與程序
一是明確了涉及將工業用地等非經營性用地改變為經營性用地的自行改造項目應無償移交不低于該項目用地總面積15%，且不小于3000平方米的公益性用地；同時，針對無法移交有效面積公益性用地的情況，提出可補繳土地價款，或移交等價值的公益性項目建筑面積。
二是規范公益性用地移交的程序。明確原權利人應當在簽訂土地使用權出讓合同之前完成公益性用地移交工作，未按規定移交的，不予辦理供地手續。
（六）根據項目類型，制定差異化的土地出讓金計收及收儲標準。根據政策要和測算情況，“工改工”類在符合規劃相關條件下可不計收地價款，“工改居”類和“工改商”類以分段方式計收土地出讓金，其中“工改居”類容積率2.0以下部分，按市場價40%計收； 2.0-2.5部分，按市場價60%收； 2.5以上部分，按市場價的80%計收；“工改商”類容積率2.5以下部分，按市場價40%計收； 2.0-3.0部分，按市場價60%收； 3.0以上部分，按市場價的80%計收； 舊村莊改造項目認定建筑面積2.4倍以上部分，按照土地市場價格的20％計收出讓金。舊城鎮改造項目認定建筑面積2.4倍以上部分，按照土地市場價格的50％計收。“工改居”、 “工改商”類交由政府收儲，其補償款則與其自行改造需繳交土地出讓金相對應，并提出按時凈地交付的獎勵性措施。
（七）制定了多樣化的產業扶持措施和連片改造支持措施
1、產業扶持措施
一是工業用地改造后用于興辦新產業、新業態的，可享受按原用途使用的5年過渡期政策；二是允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓以及鼓勵建設商品廠房；三是“工改工”項目中研發、租賃住房和公共配套等配套用房建筑面積可達到總建筑面積的15%；四是對符合一定條件的工業提升項目，采取多種財政支持措施，包括稅收補貼、建筑面積獎勵、一次性獎勵，投資者獎勵等。
2、連片改造支持措施
一是鼓勵建設連片改造示范區；二是允許連片改造中“三地”修改土規；三是允許“三舊”改造項目用地范圍內、外地塊之間的土地置換。四是對改造主體自主實施土地整備的，減免土地權屬登記歸宗稅費。五是對單個項目地塊面積不少于100畝，給予一定地價優惠獎勵政策。
（八）提出監督管理具體措施。一是提出信息公開的要求；二是對舊村莊、舊城鎮拆除重建提出要開展社會風險評估；三是提出糾紛解決的原則性措施；四是明確市對縣區的監督和獎勵措施，建立“三舊”改造成效與新增建設用地掛鉤的工作機制。
此外，《辦法》附件部分包含“三舊”改造項目報批流程圖、“三舊”改造項目實施方案模板、舊村莊改造公開選擇合作企業流程指引以及實施主體資格確認流程指引等內容，明確了“三舊”改造的具體流程以及相關材料的編制要求，旨在提高政策實施的可操作性。
四、適用范圍及實施日期
適用范圍：河源市行政轄區范圍，本文件自印發之日起施行，有效期3年。
五、文件解讀機關
《河源市“三舊”改造實施辦法(試行)》由市自然資源局負責解讀，具體解讀人：市自然資源局黃志堅，聯系電話：0762-3663006。
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粵公網安備 44160202000112號
