一、修訂背景
由于受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和規(guī)劃設(shè)計(jì)限制，上世紀(jì)九十年代及本世紀(jì)初，我市城鎮(zhèn)建設(shè)了較多的無電梯住宅，居住在高層的市民每天都要經(jīng)受爬樓梯之苦。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，廣大市民對生活質(zhì)量的要求不斷提高，對增設(shè)電梯的需求和愿望日益強(qiáng)烈。市人大代表先后在市七屆人大四次、五次會議上提出了《關(guān)于加快對我市既有住宅增設(shè)電梯的建議》，市政協(xié)委員也在市七屆二次會議上提出了加強(qiáng)既有住宅增設(shè)電梯管理的提案。為進(jìn)一步完善既有住宅的使用功能，提升人民生活品質(zhì)，加強(qiáng)既有住宅增設(shè)電梯的建設(shè)和管理，明晰既有住宅增設(shè)電梯建設(shè)主體、工程報(bào)建申請流程，明確涉及各部門的職責(zé)，經(jīng)人民政府同意，市住建局制定印發(fā)《河源市既有住宅增設(shè)電梯管理暫行辦法》
二、修訂依據(jù)和修訂內(nèi)容
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省電梯使用安全條例》等有關(guān)法律法規(guī)和安全技術(shù)規(guī)范，以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)電梯質(zhì)量安全工作的意見》（國辦發(fā)〔2018〕8號）和《關(guān)于印發(fā)<廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見>的通知》（粵建設(shè)函〔2008〕481號）等規(guī)范性文件，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。其中部分重要條款依據(jù)詳細(xì)如下：
第一條：【既有住宅】概念：既有住宅的概念是在參考了國內(nèi)其他城市的做法采用的，2008年廣東省建設(shè)廳在《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》中使用“既有住宅”這個(gè)概念。
第四條【增設(shè)電梯原則】：《住宅建筑規(guī)范》6.1.4住宅結(jié)構(gòu)應(yīng)能承受在正常建造和正常使用過程中可能發(fā)生的各種作用和環(huán)境影響，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)，住宅結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件必須滿足安全性、適用性和耐久性要求。
既有住宅屬于老舊小區(qū)，建筑容積率已經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，現(xiàn)加裝電梯占地面積較少，建筑面積較少，且屬于公共部分，因此不計(jì)算容積率。《不動產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》第三十六條規(guī)定，辦理房屋首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將共用設(shè)施申請登記為全體業(yè)主所有。而加裝電梯在房屋首次登記之后，從新辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)繁瑣、需要的要件要求較高，因此為規(guī)定不予辦理不動產(chǎn)登記。
第五條【增設(shè)電梯業(yè)主條件】：面積和業(yè)主人數(shù)的計(jì)算方式依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條確定。
第六條【增設(shè)電梯協(xié)議要求】：《物權(quán)法》第七十六條：業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)及表決權(quán)，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第七條【資金籌措指導(dǎo)意見】：《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》第四條，既有住宅增設(shè)電梯，可以通過下列渠道籌措資金：
（一）房地產(chǎn)所有權(quán)人共同出資：根據(jù)所在樓層等因素，由房地產(chǎn)所有權(quán)人按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y；
（二）屬于政府直管的公房可由公房管理單位利用租金收入出資增設(shè)電梯，并通過提高租金等辦法收回投資；
（三）社會投資等其他合法資金來源
《關(guān)于對既有住宅增設(shè)電梯允許申請?zhí)崛∽》抗e金的意見》（粵建金函〔2010〕428號）規(guī)定：業(yè)主可申請?zhí)崛”救俗》抗e金。
第八條【增設(shè)電梯實(shí)施主體】：《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》第五條，既有住宅增設(shè)電梯項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)為增設(shè)電梯的全體業(yè)主。業(yè)主可以委托既有住宅原建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)等其他單位具體負(fù)責(zé)工程報(bào)建、設(shè)備采購、組織實(shí)施等相關(guān)工作。
第十一條【申請流程第一步：編制設(shè)計(jì)方案】：《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》第六條，既有住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。
第十二條【申請流程第二步：公示增設(shè)電梯事項(xiàng)】：《物權(quán)法》第七十條，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第十四條【申請流程第三步：部門并聯(lián)審批】：《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》第七條，各級城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，盡可能簡化審批程序，依法做好既有住宅增設(shè)電梯的有關(guān)審批工作。
第十五條【申請流程第四步：施工圖設(shè)計(jì)及審查】：《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》（住建部令第13號）第三條國家實(shí)施施工圖設(shè)計(jì)文件（含勘察文件）審查制度，施工圖未經(jīng)審查合格，不得使用。
第十六條【申請流程第五步：確定施工、監(jiān)理單位】：《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三條建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。《建筑法》第三十條國家推行建筑工程監(jiān)理制度。《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十二條實(shí)行監(jiān)理的建筑工程、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，也可以委托具有工程監(jiān)理相應(yīng)資質(zhì)等級并與被監(jiān)理工程的施工承包單位沒有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的該工程的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行監(jiān)理。
第十七條【申請流程第六步：質(zhì)量安全監(jiān)督登記】：《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十三條建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)可以與施工許可證或者開工報(bào)告合并辦理。
第二十條【電梯選取及安裝要求】：《電梯安全監(jiān)督管理辦法》第十二條禁止銷售下列電梯產(chǎn)品：（一）無電梯制造許可證的單位制造的電梯產(chǎn)品；第十三條電梯的安裝、改造、維修應(yīng)當(dāng)由電梯制造單位或其通過合同委托同意的取得相應(yīng)許可證的單位進(jìn)行。
《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第三十二條特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)使用取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗(yàn)合格的特種設(shè)備。禁止使用國家明令淘汰和已經(jīng)報(bào)廢的特種設(shè)備。
第二十一條【電梯安裝手續(xù)要求】：〈特種設(shè)備安全監(jiān)察條例〉第十七條鍋爐、壓力容器、起重機(jī)械、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施的安裝、改造、維修以及場（廠）內(nèi)專用機(jī)動車輛的改造、維修，必須由依照本條例取得許可的單位進(jìn)行。電梯的安裝、改造、維修，必須由電梯制造單位或者其通過合同委托、同意的依照本條例取得許可的單位進(jìn)行。電梯制造單位對電梯質(zhì)量以及安全運(yùn)行涉及的質(zhì)量問題負(fù)責(zé)。特種設(shè)備安裝、改造、維修的施工單位應(yīng)當(dāng)在施工前將擬進(jìn)行的特種設(shè)備安裝、改造、維修情況書面告知直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門，告知后即可施工。
《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第二十三條特種設(shè)備安裝、改造、修理的施工單位應(yīng)當(dāng)在施工前將擬進(jìn)行的特種設(shè)備安裝、改造、修理情況書面告知直轄市或者設(shè)區(qū)的市級人民政府負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門。
第二十二條【建設(shè)管理要求】：《中華人民共和國建筑法》第四十二條，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)：（一）需要臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地的；（二）可能損壞道路、管線、電力、郵電通訊等公共設(shè)施的；（三）需要臨時(shí)停水、停電、中斷道路交通的；（四）需要進(jìn)行爆破作業(yè)的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定需要辦理報(bào)批手續(xù)的其他情形。第四十三條，建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建筑安全生產(chǎn)的管理，并依法接受勞動行政主管部門對建筑安全生產(chǎn)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十三條【竣工驗(yàn)收要求】：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
第二十五條【電梯使用管理】：《廣東省電梯使用安全條例》第八條 電梯投入使用前，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定明確使用管理人：（一）新安裝電梯未移交所有權(quán)人的，項(xiàng)目建設(shè)單位為使用管理人；（二）自行管理的，所有權(quán)人為使用管理人；（三）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理的，受托人為使用管理人；（四）出租配有電梯的場所，可以約定電梯的使用管理人；沒有約定的，按照本條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)明確電梯使用管理人。未明確使用管理人的電梯，不得投入使用。
第二十六條【維護(hù)保養(yǎng)管理】：《廣東省電梯使用安全條例》第十三條 電梯安裝、改造、修理施工單位應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)以及安全技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行施工，真實(shí)記錄施工過程，并在竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi)將監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程資料以及施工過程記錄、重大技術(shù)問題處理文件等技術(shù)資料移交給電梯所有權(quán)人或者其委托的使用管理人。第十五條 電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)對其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能負(fù)責(zé)，按照維護(hù)保養(yǎng)合同以及法律法規(guī)、安全技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量，履行下列安全管理義務(wù)。
第二十七條【爭議解決途徑】：《物權(quán)法》第八十三條，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十八條【擅自增設(shè)電梯】：《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第七十四條違反本法規(guī)定，未經(jīng)許可從事特種設(shè)備生產(chǎn)活動的，責(zé)令停止生產(chǎn)，沒收違法制造的特種設(shè)備，處十萬元以上五十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；已經(jīng)實(shí)施安裝、改造、修理的，責(zé)令恢復(fù)原狀或者責(zé)令限期由取得許可的單位重新安裝、改造、修理。
第二十九條【未監(jiān)督驗(yàn)收行為】：《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第七十八條違反本法規(guī)定，特種設(shè)備安裝、改造、修理的施工單位在施工前未書面告知負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門即行施工的，或者在驗(yàn)收后三十日內(nèi)未將相關(guān)技術(shù)資料和文件移交特種設(shè)備使用單位的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款.
第三十條【擅自交付使用行為】：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，“違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：(一)未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；(二)驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；(三)對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的”。
第三十一條【擅自投入使用行為】《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第八十四條，違反本法規(guī)定，特種設(shè)備使用單位有下列行為之一的，責(zé)令停止使用有關(guān)特種設(shè)備，處三萬元以上三十萬元以下罰款：（一）使用未取得許可生產(chǎn)，未經(jīng)檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的特種設(shè)備，或者國家明令淘汰、已經(jīng)報(bào)廢的特種設(shè)備的。
三、文件的制定程序說明
2019年3月，我局召開專題會議研究起草《河源市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法（草案）》相關(guān)事項(xiàng)，會議明確了起草主辦科室及協(xié)辦科室。為提高規(guī)范性文件的起草質(zhì)量，使其更加具有可操作性，主辦科室借鑒了廣州、惠州、中山、梅州等已經(jīng)出臺管理辦法的兄弟市經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我市實(shí)際，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)草擬出辦法初稿。主管局領(lǐng)導(dǎo)多次召開會議對初稿有關(guān)條款進(jìn)行討論修訂，在完善初稿后，征求了局機(jī)關(guān)相關(guān)業(yè)務(wù)科室和屬各單位意見后，形成了《河源市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》（征求意見稿）。2019年4月30日將征求意見稿發(fā)給各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市自然資源局、市市場監(jiān)督管理局、市城市管理和綜合執(zhí)法局、市消防支隊(duì)等單位，征求相關(guān)單位意見，在采納相關(guān)單位部分修改建議后，2019年5月24日將“征求意見稿”發(fā)布在市政府門戶網(wǎng)站公開征求公眾意見。2019年6月25日，經(jīng)我局法規(guī)科進(jìn)行合法性審核后，擬提交局黨組集體討論，最終形成《河源市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法（草案）》，2020年2月27日，經(jīng)市人民政府同意，印發(fā)《河源市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》。
四、主要內(nèi)容說明
《管理辦法》共七章三十二條，第一章總則：第一至第三條，主要內(nèi)容包括立法目的、適用范圍、部門職責(zé)。第二章既有住宅增設(shè)電梯條件：第四至第八條，主要內(nèi)容含增設(shè)電梯基本條件、同意增設(shè)電梯業(yè)主數(shù)量要求、增設(shè)電梯協(xié)議要求、資金籌措指導(dǎo)意見、增設(shè)電梯實(shí)施主體等。第三章申請程序：第九至第十九條，主要明確申請受理部門、申請主體、申請流程步驟、所需提交的材料。第四章建設(shè)管理：第二十至第二十四條，主要明確增設(shè)電梯的品質(zhì)要求、施工單位的資質(zhì)要求以及電梯建設(shè)期間的管理。第五章維護(hù)管理：第二十五至第二十六條，主要明確增設(shè)電梯后的使用管理人、管理人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，保養(yǎng)維護(hù)的要求。第六章法律責(zé)任：第二十七至第三十一條，主要對未遵照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定及本辦法規(guī)定擅自增設(shè)電梯、未辦理監(jiān)督驗(yàn)收手續(xù)、擅自交付投入使用的行為進(jìn)行約束。第七章附則：第三十二條，明確本辦法的有效期。
五、征求意見的采納情況說明
本辦法（草案）征求了2019年4月30日將征求意見稿發(fā)給各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市自然資源局、市市場監(jiān)督管理局、市城市管理和綜合執(zhí)法局、市消防支隊(duì)等單位，部分部門有反饋意見，大部分無修改意見，已根據(jù)反饋情況做出了部分修改。意見及采納情況見《河源市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法（征求意見稿）部門意見匯總表》。
2019年5月24日在河源市人民政府門戶網(wǎng)站發(fā)出河源市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于《河源市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通告，公開征求公眾意見，至2019年6月23日，沒有收到有關(guān)修改意見。
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