2025年11月6日，市農業農村局、市自然資源局、市住房和城鄉建設局聯合印發了《河源市農村宅基地和農房建設管控實施意見》（以下簡稱《實施意見》），于2026年1月1日起開始施行，有效期至2030年12月31日。現就有關內容解讀如下：
一、制定背景
為規范農村宅基地管理、保障農民居住權益、遏制新增違建、提升鄉村風貌，解決當前農村建房存在的“未批先建”“一戶多宅”“風貌混亂”“安全隱患突出”等問題，結合河源市土地資源緊張、農房建設需求增長的實際情況，依據國家及廣東省相關政策法規，制定本《實施意見》。
二、制定依據
《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《不動產登記暫行條例實施細則》《建設項目使用林地審核審批管理辦法》《國家級公益林管理辦法》《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）、《廣東省自然資源廳關于加強國土空間總體規劃實施管理的通知》（粵自然資發〔2025〕2號）、《河源市農村村民住房建設管理辦法》（政府令第18號）等法律法規。
三、主要內容
《實施意見》共分為九大方面，包括總體要求、申請條件、用地保障、規劃及工程報建、施工管理和驗收、確權和流轉、后期監管、工作機制和實施時間。
（一）總體要求。闡述制定《實施意見》的目的、要求和基本原則，強調實施農村住房全過程管理、規范審批。
（二）申請條件。明確農村宅基地申請條件和建房面積標準。
（三）用地保障。明確農村宅基地用地管控、規劃和報批流程，強調村民建房嚴禁占用永久基本農田和生態保護紅線，避開地質災害隱患點等重點區域，涉及占用農用地和未利用地的，要依法辦理轉用審批手續。
（四）規劃及工程報建。明確農村村民申請宅基地建房審批流程，強調帶圖審批，加強農房風貌管控。
（五）施工管理和驗收。明確農村村民申請宅基地建房要按圖施工、依圖驗收。強調懸掛告示牌、按圖施工，有利監督，及時發現和制止違法建設行為。
（六）確權和流轉。明確農村村民申請宅基地建房后確權登記要求和農村宅基地使用權及房屋所有權轉讓審批流程。強調農村宅基地的“特殊性”“封閉性”，只限集體內部流轉。
（七）后期監管。明確鄉鎮人民政府對農村村民建房要實行閉環管理、提升農村人居環境，實現農村建新房、有新村、有新貌。
（八）工作機制。明確農村村民申請宅基地建房管理“三大機制”：聯合檢查機制、網格化監管機制、綜合執法機制，強化規范審批、全過程監管、嚴格執法，共同建設宜居宜業和美農村。
（九）實施時間。明確《實施意見》施行時間和有效期。
四、關鍵詞解釋
（一）一戶一宅。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條和《廣東省農業農村廳廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。明確農村宅基地以戶為單位取得，一戶只能擁有一處宅基地，并且不能超過面積標準。農村村民經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體，不能多占超占宅基地。
（二）帶圖審批、按圖施工、依圖驗收。為進一步規范農村宅基地建房申請審批，加強農房風貌管控，提升農村整體美觀，我市實行帶圖審批宅基地建房。農戶申請宅基地建房時，需提交經正規設計測繪單位出具并加蓋公章的專業圖紙（含宗地紅線圖、規劃總平面圖、建筑戶型及外觀設計圖等），其中建筑戶型及外觀設計圖也可以選擇由住建部門提供的農房設計通用圖集。按圖施工、依圖驗收，指的是農戶獲得鄉鎮人民政府審批后，取得《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》，要按證書里的規劃圖紙和自己申請時提交的專業圖紙進行施工，不能批東建西、超批超建。同時，鄉鎮人民政府組織房屋驗收時，也是對照證書批復內容和專業圖紙內容，核查農戶建設情況。
（三）農轉用審批。農轉用審批是指農用地轉用審批。根據《中華人民共和國土地管理法》第四條第三款規定，農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。第四十四條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。農村村民建房確實無法避開占用農用地的，需先辦理農轉用審批，才能辦理宅基地審批手續。
（四）通則式管理。通則式管理指的是村莊規劃通則管理。根據政策要求，申請農村宅基地建房需符合國土空間規劃或村莊規劃。但有些村莊暫未編制、或不需編制具體的村莊規劃，導致村民申請宅基地建房無法通過審批，產生管理矛盾。根據《廣東省自然資源廳關于推進鎮村國土空間規劃編制實施助力百縣千鎮萬村高質量發展工程的通知》（粵自然資規劃〔2023〕2022號）要求，因地制宜優化提升村莊規劃，對不需編制村莊規劃或無條件、暫不編制村莊規劃的村莊，可根據市縣級或鄉鎮級國土空間總體規劃明確村莊規劃通則管控要求，實現規劃管理全覆蓋。《廣東省自然資源廳關于加強國土空間總體規劃實施管理的通知》（粵自然資發〔2025〕2號）進一步闡述了通則式管理操作細節：農村住房集中建設項目確實無法在村莊建設用地范圍內選址的，但符合以下條件的零星農村村民住宅用地，可按程序辦理用地手續并納入廣東省國土空間規劃“一張圖”實施監督信息系統：（1）符合“一戶一宅”規定；（2）與現狀農村居民點相鄰連片；（3）不涉及地質災害隱患點、河湖管理范圍和洪澇風險控制線；（4）以城鎮村批次方式報批且單個圖斑面積均在400平方米以下。通則式管理有效解決了因未編制村莊規劃無法審批宅基地的問題，及時滿足了村民申請宅基地建房的需求。
五、核心舉措
（一）強調了農房全過程管理。《實施意見》首次提出，要全面實施農村住房全過程管理，堅決遏制新增農房違法建設，著力提升鄉村風貌。農房全過程管理包括用地保障、申請分配、工程報建、建設施工、確權與流轉、后續管理，從用地規劃、申請用地，到施工建房、確權登記，再到日常管理、流轉退出，包含了農房全生命周期管理活動。
（二）強調了村莊規劃通則式管理。根據村民申請宅基地建房因暫未編制村莊規劃無法審批的訴求，《實施意見》首次提出，須按《廣東省自然資源廳關于加強國土空間總體規劃實施管理的通知》（粵自然資發〔2025〕2號）要求落實建設用地規模，按程序辦理用地手續并納入廣東省國土空間規劃“一張圖”實施監督信息系統，用村莊規劃通則式管理，積極解決村民建房難的問題。
（三）強調了帶圖審批、按圖施工、依圖驗收的管理理念。過去一段時期，由于缺乏農房風貌管控要求，農村新建農房五花八門、款式各異，呈現雜亂無章、有新房無新村、有新村無新貌的現象。《實施意見》明確了帶圖審批、按圖施工、依圖驗收的管理要求和具體操作方法，有效解決了農房風貌規劃、管控問題。
六、日常問題
（一）什么是農村宅基地？農村宅基地是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，涵蓋住房、附屬用房、庭院等用地，其所有權歸本集體經濟組織成員集體所有。
（二）申請宅基地需要哪些條件？農村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地：
1.同戶居住家庭中，因家庭成員達到法定結婚年齡，確需建房分戶居住的；
2.原宅基地占地面積未達到規定標準，需在原址改建、擴建或易地新建的；
3.因鎮村規劃調整、國家或集體建設需要、移民搬遷等原因，需易地新建的；
4.原有住房因自然災害或其他原因損毀，需易地新建的；
5.原有住房被認定為不可移動文物、革命舊址，需易地新建的；
6.屬危舊住房，需拆除重建的；
7.法律、法規規定的其他情形。
（三）農村村民申請宅基地哪些情形不予批準？村民申請宅基地建房存在下列情形之一的，不予批準：
1.申請人不屬于本集體經濟組織成員的；
2.不符合“一戶一宅”規定或者不具備分戶條件的；
3.已擁有一處宅基地且面積不低于每戶宅基地限額標準的；
4.已將宅基地、原有住房出賣、出租、贈與他人或者以其他形式轉讓的；
5.申請易地新建住房，但未承諾退出原有宅基地的；
6.申請的宅基地存在權屬爭議的；
7.已參加集體建房，再申請個人建房的；
8.削坡建房未通過風險評估的；
9.不符合用地管控規定的；
10.不符合國土空間規劃、村莊規劃通則式管理規定的；
11.原有宅基地或者住房被征收，已依法安置的；
12.法律法規規定的其他不予批準的情形。
（四）農村宅基地面積審批標準是多少？宅基地面積標準為：城市郊區每戶不超過80平方米，丘陵地區每戶不超過120平方米，山區每戶不超過150平方米。住宅層數不得超過三層半，建筑總面積不得超過350平方米。多戶聯合建房的標準可以適當放寬。具體標準由各縣區結合實際制定。
（五）申請宅基地建房需要提供哪些材料？《實施意見》已明確農村村民申請宅基地建房需要提供的材料清單：
1.《河源市農村宅基地申請表》；
2.申請人身份證及戶口簿復印件（需核對原件）；
3.《農村宅基地使用承諾書》；
4.宗地紅線圖、規劃總平面圖、建筑戶型及外觀設計圖（需正規設計測繪單位出具并加蓋公章）；
5.原宅基地使用權證明或不動產權證明（改建、擴建申請需提交）。
（六）村民如何申請宅基地建房？全流程是怎么樣的？村民可通過線上或線下途徑申請宅基地建房。其中，線上可通過河源市農村宅基地管理信息平臺（公眾端網址：https://house-portal.hynync.cn/）辦理。線下可按如下步驟辦理：
1.農戶申請。村民攜帶清單材料向本經濟合作社或村民小組提交申請。
2.村級審查。經濟合作社或村民小組收到申請材料后進行集體討論決策并公示，通過后報經濟合作聯合社或村民委員會審查。經濟合作聯合社或村民委員會審查通過后報鄉鎮人民政府審批。
3.鄉鎮審批。鄉鎮人民政府組織農業農村、自然資源、住建、林業等部門進行聯審聯辦，其中涉及占用農用地的，要先報縣自然資源部門辦理農轉用審批，聯審聯辦審批通過后發放“一證一書”（《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地批準書》）。
4.施工建設。村民取得“一證一書”后可向鄉鎮人民政府申請免費施工放樣，然后按照“一證一書”批復內容和相關設計施工圖紙施工建設。施工過程要懸掛告示牌利于社會監督，并注意施工安全。
5.竣工登記。村民住宅建設竣工后，可向鄉鎮人民政府申請竣工驗收。驗收通過后可向縣不動產登記管理機構申請辦理不動產登記，申領不動產登記證。
以上為農村村民申請宅基地建房的全流程管理，具體可見《實施意見》附件流程圖。
（七）宅基地使用權可以轉讓嗎？根據《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》規定，在征得宅基地所有權人（農村集體經濟組織）同意的前提下，鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地（使用權）。須注意的是，轉讓禁限在本集體經濟組織內部；受讓人須符合宅基地申請條件；轉讓人如果是“一戶一宅”，須明確表示不再申請宅基地，且已有住房保障。
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粵公網安備 44160202000112號
