實踐中,在一些中小城市尤其是基層的縣鄉物業小區的收費標準,基本上或很大程度上實行的就是政府定價或指導價
記者近日從國家發展改革委獲悉,2014年11月下旬以來,國家發改委會同有關部門先后印發8個文件,放開24項商品和服務價格,其中包括非保障房小區物業服務費審批。國家發改委價格司相關負責人表示,目前我國已有物業服務企業7.1萬家,從業人員超過600萬人,服務供給較為充足,完全具備市場自由競爭形成價格和服務的條件,對于物業服務費等,可以由業主委員會采取公開招標的方式,選聘服務質量好、收費標準低的物業服務企業(1月5日《北京青年報》)。
這是國家發改委又一次大范圍取消下放相關收費價格管理,體現的是國家進一步大力簡政放權、增強市場活力的思維、勇氣和決心。而就非保障房項目小區物業服務費取消政府審批、由業主和經過充分競爭的物業公司自主協商來看,也無疑是增加了繳費者的話語權和自主權,更加真實地體現和回歸市場決定服務價格,值得鼓舞,也值得期待。
可是還應該看到,要想使放開后的非保障房物業小區物業費政策在基層落地生根,真正實現物業公司業主自聘、物業費供需雙方協商,并不是物業費審批政策單一放開這么簡單。
毋庸置疑,就全國范圍來看,越是大城市,相關小區的業主入住率也越高、自我管理的權利意識也越強,同時這些地方物業公司的服務也越規范。也就是說,物業小區物業費審批放開后,大城市的物業管理及收費實現業主自聘、物業費供需雙方協商,應該說是比較自然,水到渠成的事。
就確定小區物業費收費標準的實踐而言,事實上在許多地方也早已是半放開狀態,比如《河南省物業管理條例》以及《河南省物業收費管理辦法》等,就規定物業公司可以自行與業主委員會自主協商物業費標準。另一種方式是在小區沒有業委會或無法協商一致的情況下,由價格部門在成本審核的基礎上實行政府指導價。
但實踐中,在一些中小城市尤其是基層的縣鄉物業小區的收費標準,很大程度上實行的就是政府定價或指導價,并不是政府物價部門不放權,而是落實市場自主形成物業費標準還存在著諸多問題,一方面是部分業主尤其是從農村居民等剛剛轉化而來的業主,思想觀念還跟不上,此前常年累月甚至祖輩以來住房就不用交物業費,讓他們突然之間自覺自愿與物業公司協商服務繳費,還存在很大的觀念障礙,基本無法協商。
另一方面是這些地方的小區很多入住率不高甚至很低,業主委員會根本成立不起來,也無人牽頭成立,沒有業主委員會也就不具備業主自聘物業服務、與物業公司協商服務標準的基礎條件,但地產開發商又不可能長久堅守,需要物業公司進駐這些小區為入住業主提供物業服務,服務就要開支就得收費。再一方面,在基層,物業小區較少且規模小、發展不平衡,有效的物業公司也不多,不太具備良好的通過物業競爭形成服務價格的局面。
由此可見,放開物業服務收費政府審批管理比較容易,但要讓這一政策有效在基層落地生根實現取消審批的初衷,就不能簡單地一放了之,而要用很多的工作和配套措施來保障。
首先,要為這一放開政策設置一個合理的過渡期,避免放開后由于無標準而出現的物業小區管理尤其是基層物業小區管理的混亂,收費標準趁機漲價等問題,最終損害業主利益；其次,加大宣傳,提升業主素質和權利意識,既讓他們知道入住小區繳納物業費的必要性,又要讓他們明白組建業委會實行自主管理維護自身權益的作用和深遠意義；再次,培育壯大基層物業公司促其發展,為充分的物業競爭創造條件、營造氛圍。
信息來源：編辦
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