HFG-2021-021
河府〔2021〕65號
各縣（區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
《河源市中心城區工業用地使用權供應管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市自然資源局、市工業和信息化局反映。
河源市人民政府
2021年11月29日
河源市中心城區工業用地使用權
供應管理辦法
第一章 總則
第一條 為有效配置土地資源要素，提高工業用地節約集約用地水平，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（中華人民共和國國土資源部令第39號）《節約集約利用土地規定》（中華人民共和國國土資源部令第61號）等規定，結合實際，制定本辦法。
第二條 市中心城區范圍內（包括源城區、江東新區、市高新區）工業用地使用權供應和管理適用本辦法。
第三條 市中心城區供應的工業用地除按國家規定的工業用地最高出讓年限出讓外，也可按租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期出讓等方式供應。
第二章 工業用地準入條件
第四條 工業用地的產業準入要求。
工業項目用地是指有明確的產業方向、固定資產投資強度和稅收強度要求的工業用地，不包括土地用途為工業的標準廠房項目用地。工業項目分為鼓勵建設類、限制建設類、禁止建設類、一般建設類等四類：
（一）鼓勵建設類工業項目：國家、省、市重點產業項目，包括《產業結構調整指導目錄（2019年本）》鼓勵類項目以及《關于調整我省工業用地出讓最低價標準有關意見的通知》（粵國土資利用電〔2009〕290號）《關于進一步明確我省優先發展產業的通知》（粵發改產業函〔2019〕397號）所明確的優先發展產業項目。
（二）限制建設類工業項目：《限制用地項目目錄（2012年本）》中確定的工業項目以及工業地產項目。此類工業項目必須符合目錄規定條件，方可辦理相關手續。
（三）嚴禁發展產業項目：列入《禁止用地項目目錄（2012年本）》的產業項目；工藝技術落后、嚴重浪費資源、單位能耗大或達不到環境保護或安全規定的產業項目。此類工業項目禁止辦理供地手續。
（四）一般建設類工業項目是指除鼓勵建設類、限制建設類、禁止建設類以外的工業項目。
如國家、省相關主管部門對上述標準或目錄進行調整，則按最新公布版本執行。
第五條 工業用地的規劃與建設要求。
（一）工業用地的容積率、建筑密度、綠地率等指標應符合國土空間規劃的要求，容積率不得低于1.0（含本數，下同）且需符合《關于發布和實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》（國土資發〔2008〕24號）有關規定，國家、省如有新的通知要求，以新要求為準。
（二）工業用地（不含倉儲用地）所建行政辦公及生產生活服務設施用地面積不得超過總用地面積的7%，計容積率建筑面積原則上不得超過總計容積率建筑面積的15%（其中項目用地面積超過30畝，且行政辦公及生活、生產服務設施用地需獨立占地的，兩個指標要同時滿足不大于7%的要求；30畝以下的,經論證按計容積率建筑面積不超過總計容建筑面積的15%控制）。
嚴禁在工業用地范圍內建設成套住宅、培訓中心、專家樓、賓館、酒店和招待所等非生產性配套設施。工業項目的配套行政辦公及生產、生活服務設施應當與工業廠房同步設計、同步報批、同步建設、同步驗收，并且不得單獨分割轉讓。
（三）用地面積50畝以下（不含本數）的工業用地，應于自交地之日起半年內動工建設、自交地之日起2年內建成且申請竣工驗收；用地面積50畝以上的工業用地，應于自交地之日起1年內動工建設、自交地之日起3年內建成且申請竣工驗收。
（四）對擬用地面積超過200畝的工業項目實行一次規劃分期限額供地，且首期供地規模原則上不超過100畝。項目首期用地按期通過竣工驗收或達到約定產出的，經屬地政府（管委會）同意后辦理下一期供地手續。
因工業生產需要確需一次性用地超過200畝的，屬地政府（管委會）應當組織本級發展改革、自然資源、工業和信息化等相關管理部門對工業項目平面布置初步方案進行論證，集體決策后確定用地規模。
第六條 工業項目投入及產出要求。
（一）新供工業項目用地或拆除重建類工業項目自交地或批準拆除起至建成投產，固定資產投資強度原則上國家級開發區投資強度不低于400萬元/畝，省級開發區投資強度不低于300萬元/畝。
對于稅收特別高的輕資產項目（年畝均稅收不低于40萬元），可適當放寬固定資產投資強度要求，但任何項目都不得低于國土資發〔2008〕24號文中規定的投資強度。
（二）工業項目年畝均稅收（以應繳稅金為標準核算）作為項目引入的重要指標。其中進入國家級開發區的工業項目，在正式投產后的第一年、第二年、第三年及以后年度，年畝均稅收應分別不低于15萬元、20萬元、30萬元；進入省級開發區園區的工業項目，在正式投產后的第一年、第二年、第三年及以后年度，年畝均稅收應分別不低于10萬元、15萬元、20萬元。
（三）國家級開發區總投資在5000萬元以下或用地面積低于10畝的工業項目、省級及省級以下開發區（園區）總投資在3000萬元以下或用地面積低于5畝的工業項目，以及達不到年畝均稅收要求或投資強度要求的工業項目，原則上其生產、經營場地通過購買或租賃標準廠房的方式解決（參照《關于河源市高新區工業項目準入條件的公告》及各產業園區準入條件）。
第三章 土地年限與價款
第七條 出讓年限不得超過法定最高出讓年限50年，彈性出讓年限為10—30年，租賃年限為5—20年，先租后讓的租賃年限為5年，租賃和出讓年限總和不得超過法定最高出讓年限50年。
工業用地使用年限屆滿前3個月內，原土地使用人可提出續期使用申請，續期期限不得超過20年。
第八條 土地供應價格水平。屬地自然資源主管部門應當公開委托有資質的土地評估機構對出讓（出租）的工業用地進行出讓價格（租金價格）評估。采取彈性年期出讓供應工業用地的，可按照出讓年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數。
國有土地租賃的租金標準應與出讓地價標準相均衡。土地租金在租賃期間不作調整。
屬地人民政府（管委會）應依據土地評估結果，并統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場情況，集體決策確定工業用地出讓（租金）起始價標準。
第九條 對符合廣東省確定的優先發展產業項目要求且用地集約（容積率和建筑系數超過國家規定標準40%、投資強度增加10%以上）的，土地出讓（出租）底價可按所在地土地等別對應工業用地最低價標準的70%執行。對屬于限制建設類工業項目出讓起始價，不得低于相同地段工業用地基準地價。
第十條 出讓的工業用地可申請分期繳納土地出讓價款，全部土地出讓價款繳納期限最長不超過1年，其中首付款在土地出讓合同簽訂后1個月內繳納完畢，繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。分期繳款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應當按照支付第一期土地出讓價款當日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。
鼓勵類重大產業項目經市區建設用地審批委員會審議通過的，可以約定在2年內全部繳清。
第十一條 先租后讓供應的工業用地競買保證金按土地出讓起始價的20%一次性收取，競買保證金在土地成交后轉為租賃期租金；彈性年限出讓、最高年期供應、租讓結合供應的工業用地競買保證金可按不低于土地出讓起始價20%，不高于土地出讓起始價50%收取，競買保證金在土地成交后轉為地價款。
第十二條 分期供地的工業項目，采取競單位面積地價的方式確定招標拍賣掛牌競得人，一次性簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地出讓價款，分期辦理供地、交地手續。自出讓合同簽訂之日起2年內，辦理完供地手續。
第十三條 申請出讓（出租）續期的，土地價款應當按照申請辦理續期使用手續時點按照第八、九條的規定重新組織評估確定。
第四章 土地交易程序
第十四條 工業用地使用權供應須符合社會經濟發展計劃、國土空間規劃、環境保護規劃、供地政策等要求，納入國有建設用地使用權供應計劃管理，并與城市空間布局、土地開發時序相銜接。
第十五條 建立工業用地預申請制度。屬地自然資源主管部門應根據國有建設用地使用權供應計劃和產業園區用地情況，及時將具備出讓條件地塊的位置、面積、產業要求、土地使用條件等信息向社會發布，接受意向用地單位或個人的用地預申請。有關申請符合土地出讓相關規定的，依法報請市政府批準后組織實施供地。提出用地預申請的單位或個人必須依法參加意向地塊的競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。
第十六條 工業用地使用權執行“凈地”供應規定，擬供應的土地必須是未設置除土地所有權以外的其他產權，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備施工設備與人員進場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發所必需的基本條件。未達到“凈地”條件的用地，不得組織出讓。
第十七條 屬地人民政府（管委會）須組織相關單位對產業園區劃定工業用地控制線和開展區域評估事項，重點開展壓覆重要礦產資源、地質災害危險性、地震安全性、氣候可行性、洪水影響、水資源論證、水土保持、文物考古調查勘探、雷電災害等事項的評估工作。在土地出讓前，依據土地資源現狀調查、區域評估和控制性詳細規劃要求，形成出讓地塊的“土地資源和技術控制指標清單”，在交地確認時交付給受讓單位使用。
第十八條 鼓勵屬地人民政府（管委會）采取帶“規劃建設方案”組織出讓工作。采取帶“規劃建設方案”出讓用地，原則上建設單位須按照納入出讓條件的建設工程設計方案進行建設，建設單位取得土地使用權時，自然資源主管部門直接向建設單位同步核發建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。
建設單位如因特殊工藝要求或其他不可控因素確需對建設工程設計方案進行修改的，在不違反土地資源和技術控制指標清單強制性內容的情況下，按照免審、快審或正常報建審查等程序辦理。
第十九條 工業用地使用權采取租賃、租讓結合、彈性年期出讓、最高年期出讓方式參照國有建設用地使用權出讓方式，采用網上公開招標、拍賣、掛牌交易。
以先租后讓方式供應的工業用地，可以將土地使用權租賃條件及出讓條件一次性進行網上公開招標、拍賣、掛牌交易。租賃期滿達到合同約定條件的，直接按照公告約定出讓給原租賃企業。
第二十條 工業用地的屬地園區管委會或鎮人民政府（街道辦事處）應在網上公開招標、拍賣、掛牌交易時將《用地投資開發監管協議書（樣本）》一并進行公告，并在簽訂土地出讓合同之前與開發主體簽署《用地投資開發監管協議書》，并將監管協議書內容納入國有建設用地使用權租賃或出讓合同。
《用地投資開發監管協議書》中應約定對工業項目的開發建設要求，具體包括：產業方向、動工和竣工時限、固定資產投資額、納稅額、環保、安監、用能狀況及能耗水平等?！队玫赝顿Y開發監管協議書》應明確約定在規定時限內若存在建設指標，固定資產投資額、納稅額、用能狀況及能耗水平等經濟指標未達到約定要求的，具有相應條款約定整改措施及違約罰則。
第二十一條 工業用地使用權供應由屬地人民政府（管委會）組織轄區內園區管委會、自然資源、生態環境等部門擬定供地方案。供地方案經屬地人民政府（管委會）集體審議后，由市自然資源局復核后報市人民政府（經依法委托或承接后，供地方案由受托機關按照委托或承接協議的約定直接報市人民政府）。
供地方案經市人民政府批準后由屬地人民政府（管委會）委托市公共資源交易中心進行交易。交易完成后，受讓人（承租人）應按規定辦理成交確認、土地出讓合同等手續。
第二十二條 工業用地最高年期出讓或彈性年期出讓的受讓人在付清土地出讓價款后，按不動產登記收件要求申請辦理不動產登記。
工業用地在土地租賃期間不予辦理不動產權登記，承租人在付清土地租金后，承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建等手續。
先租后讓在租賃期滿后，由用地所在園區管委會組織核驗。經核驗達成公告約定條件的，按公告約定直接簽訂土地出讓合同，繳清地價款后辦理不動產登記手續。
第五章 供后監管
第二十三條 本辦法公布實施后，工業用地的供應合同須約定以下內容：
（一）工業用地在土地出讓（租賃）期內申請調整為商業、辦公、商品住宅、旅游等非工業用途經營性用地的，須由土地出讓（租）人收回土地使用權，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值和剩余年期（租賃期）國有建設用地使用權的市場評估價格給予土地使用者（承租人）補償。
（二）工業用地供應后的開工時間、竣工時間及投產年限、達產年限、達產后年產值、項目轉讓具體要求和評價未達標的整改時限及處理措施。
對需執行地價優惠政策的項目，需約定在項目竣工時間內未達到享受優惠地價條件（包括出讓合同或用地投資開發監管協議約定項目產值、稅收、固定資產投資、建筑容積率、建筑密度等）的整改措施，包括：限期整改，限期無法通過整改驗收的，采取繳納違約金（補繳優惠地價差部分），或按不高于原土地成交價收回土地使用權，或按土地剩余年期的土地評估價格收回等方式處置。
（三）工業用地在土地出讓（租賃）期內申請調整為住宅、公共管理與公共服務用地的，變更前應當按照規定進行土壤污染狀況調查。經調查及風險評估后對人體健康有嚴重影響的被污染場地，未經治理修復或者治理修復不符合相關標準的，不得用于居民住宅、學校、幼兒園、醫院、養老場所等項目開發。
第二十四條 受讓人在競得土地后確不能開發建設的，經與屬地園區管委會或鎮人民政府（街道辦事處）協商，可申請解除出讓合同并退還土地。涉及土地閑置的，應先按規定進行閑置土地處置。
第二十五條 工業用地進行轉讓或對其建筑物進行分割轉讓的，應符合供應合同和用地投資開發監管協議約定的轉讓要求。
以先租后讓或租賃方式供應的工業用地，未取得出讓（出租）方同意的，其土地及其地上建筑物不得進行轉讓（租）。
第二十六條 對本辦法出臺前，以低于工業用地最低出讓標準取得的工業用地，土地出讓合同或協議書等對轉讓（包括抵押）、轉租有約定的按照約定辦理，沒有約定的其轉讓按如下方式處理：
（一）土地受讓人已按合同約定完成廠房建設，且轉讓后主體資格符合產業園區準入資格條件的（由屬地人民政府（管委會）認定），可依規定直接辦理土地使用權轉讓手續，無須補繳地價差。
（二）未按合同約定完成廠房建設或轉讓后投資主體資格不符合產業園區享受優惠地價資格條件的（包括“三舊”改造），由屬地人民政府（管委會）協調解決，協商一致后再依法辦理用地手續。
第二十七條 屬地園區管委會或鎮人民政府（街道辦事處）應加強對工業項目的日常巡查，按照合同約定條款對開發主體和入駐企業的生產經營活動進行監管。
第二十八條 鼓勵存量工業用地單位節地挖潛，調整和優化產業結構，提高土地節約集約利用水平。
（一）傳統工業企業轉為先進制造業企業，以及利用存量房產進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期支持政策以5年為限，5年期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續的，可按新用途、新權利類型及市場價，以協議方式辦理。
在符合控制性詳細規劃的前提下，現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構增加服務型制造業務設施和經營場所，其建筑面積比例不超過原總建筑面積15%的，可繼續按原用途使用土地，但不得分割轉讓。對現有工業項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業項目建筑容積率超過國家、省、市規定容積率部分的，不再增收土地價款。
（二）對于企業通過自行升級改造建設用于研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等環節及其配套設施的新型產業項目，且容積率不低于2.5的，配套行政辦公及生活服務設施計容積率建筑面積可不受第五條規定限制，放寬至不大于總計容積率面積的30%，其中可以分割登記、轉讓的配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積不大于總計容積率面積的25%。
第六章 附則
第二十九條 本辦法自2022年1月1日起實施，2026年12月31日失效（有效期5年）。在施行過程中與新出臺的法律、法規、規章或者上級部門政策不一致的，以法律、法規、規章或者上級部門政策規定為準。
第三十條 本辦法由市自然資源局會同市工業和信息化局負責解釋。
公開方式：主動公開
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粵公網安備 44160202000112號
